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開發商動腦筋對付新政:逃稅有暗道漲價念歪經
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】重劃區 炒作手法缺錢急用哪裡借錢
隨著"國五條"政策的陸續出臺，各地二手房市場逐漸降溫。據北京市住建委網站數據統計顯示，5月的前12天，北京二手房總成交1556套，連續12天日均網簽低於300套，創全面網簽最低紀錄。鏈傢、我愛我傢、中原等機構的統計顯示，二手房成交價格比調控前已出現松動。偉業我愛我傢市場研究院數據統計，5月上旬在我愛我傢成交的所有房屋的成交均價為26869元/平方米，與4月相比下跌瞭2.6%，這是自2012年以來北京二手住宅均價首度出現負增長。
而為瞭規避政策，開發商使出瞭全身解數，剝離精裝修費用、轉售現房、捂盤等亂象層出不窮。業內人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來應對政策，不如調整價格預期、加快銷售速度更為實際。
諸多項目上市受阻
"不是不想賣，實在不知道預售許可證什麼時候能批下來，如能拿到預售證我們現在就賣瞭。"據位於北京海淀上地的華潤橡樹灣(樓盤資料業主論壇)銷售人員介紹，項目本打算5、6月份開盤，由於遭受預售證困擾，尾盤五期房源仍在等待開盤中，目前預計開盤時間將拖延至7、8月份。
事實上，橡樹灣五期房源預售證的"難產"正是由於北京住建委4月以來針對新房預售價格的進一步監管。作為"國五條"的地方落地配套政策，自4月10日以來，北京市住建委不再為定價高於此前成交價和周邊同質商品房價的新盤發放預售許可證後，針對商品房預售的"限價"政策進一步收緊。現階段，北京項目報批銷售程序也逐漸趨嚴，開發商需要提供預售方案、資金監管方案、小區前期銷售情況等資料，並填寫大量表格。
&汽車貸款計算emsp;記者來到位於北京地鐵6號線沿線的金地格林格林(樓盤資料業主論壇)，據銷售人員介紹，該盤定於5月底開盤，當記者問是否確定能如期開盤時，銷售人員表示不能保證。據該人員介紹，現在樓盤還未拿到預售許可證，拿到證後一兩天內就能開始銷售。
上述情況並非少數。"建委壓瞭不少證沒批。我們會關註公司代理項目的競爭樓盤，最近發現，周邊原本打算近期開盤的項目沒開，一問才知是預售證沒批下來。"業內人士表示，報批價格較前期房源成交價格過高，是這些項目預售證"難產"的主要原因。
北京的房價其實分為預售報價和實際簽約價格，預售報價往往是虛的，開發商可以在此基礎上做一些營銷噱頭，而真正體現房價真實情況的是簽約價格。現在北京住建委"卡"的不僅是開發商獲取預售許可證時的預售報價，還包括實際簽約價格。"4月以來，北京已經有20多個項目在簽約價格備案時要求一分錢不能漲。"北京中原地產市場總監張大偉表示。
開發商動腦筋變相漲價
失去定價權的地產商們正加入到逐漸升級的"預售證之戰"中。觀望僵持中，部分開發商開始尋求突圍，通過剝離精裝修費用、轉售現房等策略，以打破定價之困。
已於4月9日拿到預售許可證的北京萬科新裡程，其應對策略就是簽訂兩個合同，一個是商品房預售合同，一個則是裝修合同。位於房山區的該項目采用預售價格與裝修價格相分離的策略，商品房預售部分的均價在1.6萬元/平方米左右，符合政府限價要求，而實際上這批房源均價在2萬元/平方米左右，超出部分購房者還需單獨簽訂裝修合同。銷售人員表示，裝修合同不能申請住房貸款，隻能做消費貸，如果不貸款就隻能把裝修合同上的金額算進首付裡。
"事實上，單獨拿出的精裝修費用往往被要求一次性付款，這間接提高瞭購房者的首付比例。"張大偉分析，更何況，對於那些價格上調幅度較大的項目或豪宅項目來說，分離精裝修費用的意義似乎微乎其微。
廣州的"國五條"細則已執行月餘，面對嚴格的限價等政策紅線，市場依然是"上有政策，下有對策"。上市公司香江控股旗下香江地產位於廣州增城名為翡翠綠洲的樓盤被曝出要求購房者強簽"裝修合同"，被指變相漲價。該項目新推盤預計均價達到1.2萬-1.3萬元/平方米，而上期近一月網簽均價僅為7800元/平方米左右，總房價漲幅超過60%。業內人士表示，香江地產此舉尚難定性是否違規，可能是有意對市場試水。
據瞭解，目前翡翠綠洲項目推出凡爾賽宮二期組團，總體量達千套，從整個廣州市場來看，也算龐大體量。而今年5月19日將開盤的二期洋房項目，正在蓄客階段，預計均價達到1.2萬元/平方米，包含瞭2500-3500元/平方米的裝修價格。該項目銷售代表朱春苗表示，目前新推出樓盤都是包裝修的，沒有毛坯房推售，買房需要簽訂兩份合同，通過貸款方式的話一份是房管局的毛坯合同，另外還需要簽訂裝修合同。
廣州增城市房管局相關工作人員無奈表示，這種民事行為難以定性，畢竟簽訂合同也需雙方自願才行，因此很難界定是否違規。事實上這樣的策略對於剛需購房者有一定的約束作用。
新國五條逃稅有暗道
最近，深圳市房管部門工作人員利用"假稅單"幫購房者逃稅事件經媒體引爆後持續發酵。據調查發現，在北京市二手房市場也有類似黑市交易。隻要政策"風平浪靜"，這種逃稅生意就會滿街兜售，成為某些房產中介公司為購房客戶提供的"增值服務"。
通常購房者需要支付相應稅款總額的60%作為酬勞，由那些有門路的房產經紀人牽線，通過以下方式能實現逃稅：一是找地稅或房管系統內部"熟人"，修改契稅票或房產證的填發日期，使交易記錄不滿5年的待售房產變成滿5年的，從而規避營業稅。二是連偽造證件環節都省略，直接通過中間人與地稅部門"內勾外聯"，在交稅窗口臨時"劃幾個勾"，將一些本需要繳納個人所得稅和營業稅的二手房，臨時勾選成"免稅房源"，蒙混過關。此外還有一種逃稅方式，就是通過某些自稱與地稅系統"有關系"的假發票公司，開具偽造的二手房完稅憑證，通過房產過戶人員的"檢查"，逃避高額的應繳稅金。通過以上三種黑市操作，如果萬事大吉的話，購房者通常能省掉40%的應繳稅額。
有媒體分析認為，在還沒有這一輪房地產調控時，就有各種逃稅暗道。調控提出的資質、年限等等要求越多，暗道越多，尋租越多。房地產市場上歷來存在的陰陽合同、逃稅通道等，在業內人士看來，不是管得瞭管不瞭的問題，而始終是想管還是不想管的問題。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-19/01163177909.shtml
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