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寧波樓市庫存逼近警戒線 開發商已割肉求生存
導讀：今年3月17日，寧波老牌房企興潤置業告別瞭其長期雄踞寧波高端地產二十餘年的輝煌歷史，破產倒閉，一石激起千層浪，對於寧波的房地產市場來說可謂一"波"未平，一波又起，"降價打折"、"送裝修"、"送車位"等等促銷手段應遠而生，是樓市拐點？還是崩盤前兆？對於消費者來說，是果斷買入？還是持幣觀望？寧波樓市普遍大降價。樓市進入冰凍期，房價出現三成以上下跌。樓市形成供大於求局面，限購政策開始松動。別墅停工，老板入獄，寧波百強房企崩盤，寧波樓市降價潮風起雲湧。
寧波作為一個三線城市，一直以來房價的漲幅並沒有出現過大起大落，但是今年進入四月份以來，寧波的一些樓盤紛紛搞起瞭降價打折促銷，甚至個別樓盤出現瞭高臺跳水，每平米降價6000元。那麼寧波的樓市為什麼突然出現降價潮？降價潮是否是樓市崩盤前兆呢？
寧波樓市普遍大降價奉化大房企資金鏈斷裂
今年3月17日，奉化興潤置業資金鏈斷裂，欠下35億元債務，成為寧波房地產市場上第一個倒下的企業。興潤置業是奉化當地最大的房企，其開發歷史超過20年，當地大部分高檔住宅小區均出自興潤置業。在興潤置業開發的陽光茗都小區，興潤置業的售樓處已經撤掉。
工作人員：售樓現在沒有瞭。
記者：現在就是做破產清算？
工作人員：不是破產，現在也沒有破產，帳目多少就有多少。
在興潤置業開發的長汀村安置房項目，《經濟半小時》記者看到，小區內回遷的居民已經入住，但是沿街的商鋪卻大門緊鎖，在這裡負責看護的工作人員介紹，這些商鋪都是開發商的資金，現在正等著有人接手。
記者在興潤置業開發的桃源府邸看到，已經主體完工的別墅完全停瞭下來，從這些銹蝕的鋼筋可以看出，這裡停工已經很長時間。桃園府邸當初計劃於2013年12月交付，但目前卻面臨爛尾。記者試圖尋找項目的工作人員卻未果。
據記者瞭解，導致興潤置業資金鏈斷裂的原因，與當年在市場上高價拿地不無關系。興潤置業2010年1月拿下桃源府邸項目所在地塊，折合樓面價是7853元/平方米。而另外一傢公司2013年12月拍下同地段的地塊，樓面價隻有3204元/平方米，僅在這塊地上，興潤置業資產就縮水3.9億元。
而對興潤置業造成致命打擊的，是興潤置業開發的長汀村項目，當時的土地評估價值是每畝1000萬元，而現在同地段拍賣的土地價格，隻有每畝328萬元，幾乎縮水瞭6成多。在這個項目上，興潤置業資產縮水至少10億元。
地價大幅縮水，而寧波的房價也開始跳水。這使得當初高價拿地的興潤置業幾乎無法在樓盤銷售中獲利。在寧波，越來越多的樓盤正在花樣翻新地打折促銷，爭取買傢。
今年4月30日，位於寧波市鄞州區的盛世締壹城二期開盤，所有的可售房源每平米直降3500元到5500元，銷售均價從一期的每平米15000元下調至11000元，價格下調幅度接近27%。
今年準備結婚的周先生，在網上看到締壹城降價的消息後，第二天一大早就趕到售樓處，當天選房，當天就簽訂瞭購房合同。他說，他買的這套房子跟去年開盤的一期價格相比，同樣的樓層和戶型，總價便宜瞭很多。
記者：你買的那個是多少錢？
業主周偉：我買的是24樓，然後戶型的話是一百(平米)不到。均價是一萬一千八，一萬二。跟去年比我這套房子差價將近有30多萬。
周先生從去年底就開始到處看房子，然而看瞭許多樓盤之後，他始終無法找到價格、地理位置都合適的房子。周先生告訴記者，從去年下半年開始，一些樓盤相繼出現各種打折優惠措施，但是優惠的幅度都不大，有些還是以特價房的方式銷售。不過從今年的4月份開始，寧波的鄞州區和鎮海區先後出現降幅比較大的樓盤。
業主周偉：入手非常值得，因為我們畢竟是剛需，如果我們錯過這個樓盤，未來市場我們不能判斷，畢竟我們不是專業的，我們不是專業的，作為普通老百姓，有真正的優惠幅度大的話我們肯定會優先考慮。
記者瞭解到，自從大幅度下調價格之後，盛世締壹城的銷售出現瞭火爆的搶購場面，之前一直銷售不暢的剩餘房源也銷售一空。
寧波奧克斯置業有限公司營銷副總經理王震：目前我們可住房源推出大概800套左右，我們現在已經賣瞭700多套，基本上已經達到瞭90%的一個銷售率。
王震告訴記者，盛世締壹城第一期去年開盤之後，銷售情況一直不理想。通過對全國市場的調研，特別是今年杭州等城市出現降價樓盤之後，奧克斯置業也開始重新考慮盛世締壹城的銷售價格。
王震：市場能接受什麼價格，我們就以什麼樣的價格去銷售，這基本上是一個順應市場的一個行為。
實際上，奧克斯盛世締壹城並不是今年第一個大幅降價的樓盤。今年年初，位於寧波江北灣的雅戈爾長島花園即以推出特價房的方式，將30多套房源的售價從每平方米2.6萬元降至1.8萬元，降價幅度高達30%。
雅戈爾開發的另外一個項目，位於寧波鎮海區的鉑翠灣，去年10月開盤時的銷售均價約為19500元/平方米，而近期該樓盤推出的特價房，隻有16000元/平方米。目前雅戈爾鉑翠灣的普通房源也有一兩千元的優惠。
《經濟半小時》記者在鉑翠灣售樓處看到，對於購買220平米和270平米大戶型的客戶來說，還能享受交10萬抵50萬房款的優惠。各種優惠下來，每平米的價格還不到20000元，而之前的銷售價格是每平米30000元。
在寧波鎮海區的保利城項目，正在預售的三期樓盤均價隻有每平米8000多元，跟還在銷售的保利城二期均價11000元相比，單價每平方米直降近3000元。與此同時，該樓盤還有交1萬抵5萬元等優惠措施。
保利城銷售人員：三期相對來說性價比高一點，而且優惠比較多，交誠意金1萬可以抵5萬，然後還有2萬元錢裝修資金也可以折抵房價，包括車位，你們有車肯定要買車位嘛，認籌客戶的話1萬元錢就可以買個車位。
在距離保利城不遠的風景禦園，《經濟半小時》記者看到這裡的實際銷售價格要遠遠低於在政府部門的備案價格。例如一套87平方米的房子，備案價格是每平米11041，實際銷售價格是8760元，每平米下降瞭2281元。除瞭價格直降2000多元每平米，當天簽約還有特別的優惠。
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寧波的開發商，打折促銷的花樣真是多。有的直接降價銷售，有的送裝修、送車位，有的交1萬抵5萬。盡管有些開發商為瞭避免刺激老業主，不敢明目張膽地降價銷售，但是一個不爭的事實，那就是寧波很多的樓盤價格下降瞭，其實早在去年底，寧波外圍的樓盤就開始降價。
在寧波餘姚高速路的入口處，矗立著一塊巨大的廣告牌，上面一個叫"太守名府"的樓盤，每平米直降6000元。
寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：它當時第一次開盤23000元，走瞭一部二胎房貸利率多少免費諮詢試算分後來一直不未動，大概到今年的年初、春節前後，才一次性降價6000元錢，變成17000元。
降價6000元之後，太守名府的銷售並沒有多少起色。而在距離太守名府700米的地方，就是寧波百隆開發的陽光威尼斯二期，雖然目前項目還在預約登記階段，但是開盤的價格幾乎已經沒有懸念。
記者：那像一般來問的話，他們的心理價位是多少？
陽光威尼斯置業顧問幹超：一般的話心理價位都在8000-9000左右。
寧波百隆房地產有限公司總經理謝耀生：我們現在放出去11000元基本上沒人來買，放出去9000元來瞭幾波人看看，也沒有太多人下單，我估計如果說這個樓要賣的好的話，可能也就是在8500元左右，可能稍微有凍幹，本來樓市的信息還敲不動。
謝耀生告訴記者，當時公司拿這塊地的樓面價是4580元，加上建造和財務成本，每平米至少要賣9000元才能保本，如果開盤價低於9000元，那麼就意味著項目要虧損，但謝耀生認為即使虧本也要盡快把房子銷售出去。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-31/08402757223.shtml
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