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張傢振杭州的馬年樓市"第一降"正在浙江多個地市持續發酵。近日，杭州開元房地產集團有限公司(下稱"開元房產")開發的蕭山開元名郡和臺州銀河名苑先後啟動降價銷售，最高降價幅度達到每平方米3000元。而這兩次降價分別被市場人士稱為"蕭山首降"和"臺州首降"。而事實上，開元名郡和銀河名苑項目大幅降價促銷也並非空穴來風。據《中國經營報(博客，微博)》記者瞭解，早在今年年初，開元旅業集團總裁陳燦榮在內部講話中就表示，"對於前期由於市場及政策變化銷售不暢的項目要克服等等看的心理，通過借助外力、加大激勵等加快去化，減少庫存，特別要將臺州和寧波九龍湖項目作為工作重點。"
就在近日，開元房產(蕭山區域)營銷總監駱成武在接受本報記者采訪時表示，開元名郡等項目主動降價，主要原因在於公司決策層"看空"未來房地產市場，以及縮減純住宅項目，重點發展旅遊、商業、養老地產的戰略調整。對此，當地一位房地產業內人士表示，開發商根據企業發展戰略的要求，需要盡快地回籠資金而適當降價，這是正常的市場行為。"但隨著房地產市場不確定因素的增加，開元房產不排除會有更多的降價、折扣樓盤推向市場。"
那麼實際情況真是如此嗎？據開元房產集團2013年上半年度經營分析會議披露的數據顯示，該集團2013上半年度實現銷售回籠19.45億元，主體經營收入13.2億元，半年度總體凈營利2.02億元。按此推算，開元房產集團2013年度實現銷售資金回籠大概40億元左右。而記者通過梳理發現，開元房產在2013年通過拿地，進軍旅遊、商業地產等方面的投入至少超過60億元。在拿地方面，開元房產先後以10.02億元、8.678億元的價格在浙江海寧、杭州蕭山等地拿下地塊。除此以外，在投資方面，開元房產將在海寧地塊投資約36億元，建造包括集五星級酒店、商業、住宅及高檔寫字樓於一體，總建築面積達為65萬方的復合型城市地標項目。此外，在發展旅遊地產方面，開元旅業集團與浙江麗水市縉雲縣人民政府簽約
唱"空"房產 高調降價開元名郡等項目主動降價，主要原因在於公司決策層"看空"未來房地產市場。
多樓盤遭業主打砸 開元房產資金鏈現隱憂
3月24日，浙江省臺州市，銀河名苑上百業主圍堵開元房產售樓部，抗議開元房產不兌現"若降價補差價"的承諾，要求退房，政府出動持槍特警維穩，有三名業主被抓捕。因開元房產7折出售房屋300套，又拒絕補償前期買房的業主，數百銀河名苑業主曾到市政府維權無果。據銀河名苑業主介紹，3月24日，項目開發商推出瞭員工7折購房活動，優惠幅度在3000元左右，名義上是針對內部員工的福利房，實際上這些房源都可以拿到市場上交易。同時，銀河名苑銷售人員也告訴記者，"目前針對員工的7折福利房房源主要是171平方米和182平方米等的大戶型，員工不需要購房的可以拿到市場上交易。"
對於突如其來的樓市降價風波，不少購房者質疑開元房產可能出現資金困難。對此疑問，駱成武表示，集團發展一直比較穩健，總體資金面比較安全，負債率在70%以下，"集團現金流最起碼在10億元以上，足以支持房地產開發企業的運轉。"
而這一次的降價正是杭州市蕭山區塊的"首降"，更是被業內視為杭州第二輪降價潮即將來襲。據瞭解，開元名郡項目位於杭州蕭山區晨暉路廣仁小區以南，西靠在建風情大道，北臨晨暉路，總戶數1531戶。大幅度降價之後，隨之而來的是老業主的維權行動陸續上演。據售樓處一位業主介紹，"我們買的是89平方米的房子，現在一平方米降瞭1000多元，起碼損失10萬元。雖然房子是自己住，但是一覺醒來一下少瞭10萬元實在不能接受。"
而為瞭安撫老業主情緒，開元名郡置業有限公司決定對已成交業主(在2014年3月15日前簽訂《商品房買賣合同》並且辦理完相關手續的業主)，每戶贈送一個地下車位。記者在調查中發現，對於樓盤降價的原因，開元名郡置業有限公司曾在《致開元名郡成交業主的一份公開信》中稱，"當前蕭山房地產市場競爭日趨白熱化，在對於市場走勢進行反復調研和論證後，集團決定加速在售項目的資金回籠，將售房源價格進行適度下調，迎合市場，讓利客戶，以期達到項目與客戶的雙贏局面。"
而開元旅業集團營銷管理部負責人也表示，在市場經濟下，集團的政策主要看市場供需情況，對老業主負有責任，但更重要的是考慮公司的長遠發展。對此，駱成武告訴本報記者，開元名郡等項目主動降價，主要原因在於公司決策層"看空"未來房地產市場。駱成武以開元名郡所在的蕭山區分析稱，"未來幾年蕭山區域的總體供應量超過5萬套，將出現供求嚴重失衡的局面"，再加上目前政策對房地產市場的調整"矯枉過正"，經歷多輪打壓後，集團領導層對住宅市場"看空"。"目前杭州蕭山區域商品房庫存量超過兩萬套，按目前的去化速度，現有存量需要兩年多才能消化完。"駱成武表示，蕭山區在建項目的潛在供應量也在兩萬套左右，再加上去年蕭山區引進瞭萬科、華潤、恒大、九龍倉等12傢重量級企業進駐，僅土地出讓金就高達218.9億元，這些土地將陸續轉化為兩萬套左右的市場供應。面對日益高漲的庫存和調控帶來的不確定性，開元房產不得不做出瞭"去庫存、回資金、提銷售、挖潛力"的指導策略，以加快存量房去化，降低資產負債率和資金成本，提前應對樓市風險。"現在房地產受宏觀調控政策的影響太大，集團也在考慮轉型，將逐步縮減純住宅項目的開發規模，重點開拓旅遊、商業和養老地產。"駱成武表示，主動降價的另一個原因在於公司發展戰略的調整。據上海易居房地產研究院研究員嚴銀行二胎利率多少免費諮詢試算躍進表示，3月份市場復蘇速度並沒有預期的快。部分房企加大新增供應，表現出積極的入市姿態。但受房貸緊縮及少數城市降價現象的影響，很多購房者的入市計劃延緩，因此造成瞭庫存積壓的現象。越來越多的城市庫存去化周期延長，不過這對於抑制房價的上漲具有積極意義。經過1~2月因春季因素而導致的庫存略減後，3月份開始整個庫存走勢繼續增長。高庫存自然會帶給房企壓力，因此加快庫存去化將成為二季度的優先目標。高速走量
資金鏈或現隱憂通過短平快的方式，快速去化、回籠資金，"寧願利潤薄一些，也要降低財務成本和潛在的資金風險。"
除瞭市場因素以外，還有其他什麼原因使得開元房產要加速走量嗎？"銀河名苑項目推出7折售房政策主要是因為前期的銷售期過長，目前剩餘房源多為大戶型，很難在市場上走量，再加上目前的房地產市場未知因素太多，一直將房源握在手裡，對回籠資金、降低風險沒有好處。"上述負責人說道。據記者瞭解，無論開元名郡，還是銀河名苑，均隸屬於開元房產，而開元房產為中國最大民營酒店集團，也就是說，開元房產是開元旅業集團的子公司，是一傢融房地產投資開發、裝飾工程、物業服務為一體的綜合性集團企業。值得註意的是，目前該公司共在浙江、上海、江蘇、河南等多個省市開發有16個房地產項目，其中，僅在浙江的項目就達13個。而據本報記者調查瞭解，目前這些項目大部分還在開發建設、銷售當中。據駱成武估算，在經歷瞭前幾年的大幅擴張後，目前整個集團在建、在售的房源總價值肯定超過100億元。"這對加快去化，減少庫存，以及降低集團負債水平，防止債務風險提出瞭更高的要求。駱成武表示，逐步收縮純住宅的開發規模並不意味著全部退出，而是通過短平快的方式，快速去化、回籠資金，"寧願利潤薄一些，也要降低財務成本和潛在的資金風險。"
此外，陳妙林也要求房產產業"算好現金流的收支賬，降低資產負債率和資金成本，2014年房產產業資產負債率要爭取比上年下降10至15個百分點。"
每平方直降3000元，遭業主維權，主因是決策層"看空"未來市場。
對於上述說法，開元旅業集團營銷管理部負責人在接受本報記者采訪時證實，臺州銀河名苑項目7折售房確實存在。該負責人表示，當時出臺這項折扣政策時並沒有考慮到員工會將房源推向市場，集團後來也沒有明文禁止。值得註意的是，幾乎同時，同屬開元房產的開元名郡也做出高調降價的舉措。細心的老業主發現，"開元名郡開啟一輪大幅度降價措施，3月20日，開元名郡突然宣佈降價售房。其中，在售的13號、14號樓共170套左右的房源，原價為折前15000元/平方米，降價幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等，實際價格根據具體房源而定。"
"縉雲仙都黃帝溫泉谷旅遊綜合體項目"，該項目總投資約40餘億元，集五星級酒店、溫泉養生、休閑運動、會議中心和景觀房產於一體。顯然，根據2013年上半年資金回籠情況而言，並無法支撐其投資速度。而更為重要的是，記者在調查過程中瞭解到，抓好存量資產處置工作，降低負債水平，防止債務風險已經成為開元旅業集團上下的共識。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-05/07312676378.shtml
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