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準備在2015年激進沖鋒的房企需要謹慎些
??牛市來瞭，據說垃圾股都能飛上天——隻要你站準瞭風口。最近看到一篇文章，說是對近50位偏股型基金經理的調查，有關2015年最看好哪些板塊，反饋表明，分別是非銀金融、醫藥生物、房地產、國防軍工、食品飲料和銀行等。
??說實話，看到這個排行順序，我有些吃驚。房地產居然排到瞭國防軍工和銀行板塊的前面。且不說銀行板塊的平均市盈率要低於房地產，單單說房地產還沒走出調整，就感覺它離復蘇還有相當一段路程要走。基金經理怎麼就對它寄予瞭莫大期望？
??有數據顯示，2013年至2014年上半年，基金對房地產的配置比例持續下滑。但到2014年三季度，雖然不少基金繼續減持，但有些基金經理卻開始加倉房地產。尤其二順位房貸 免保人免證明怎麼貸款比較會過件是9月30日央行房貸政策放松後，四季度基金加倉步幅有所擴大。
??而正是在四季度，包括銀行、券商、基建、房地產和煤炭等幾大板塊輪番崛起，將大盤迅速拉到3200點上方。其中二三民間三胎 民間三胎任何問題免費諮詢季度加倉房地產的偏股型基金，收益匪淺。這固然有著政策面的因素，如限購限貸政策的松綁和降息，但有多少是真正歸因於房地產行業本身的業績推動，卻甚難證明。
??是什麼原因導致基金經理對2015年房地產燃起的樂觀呢？
??相信你也看到瞭任志強12月13日在全聯房地產商會的講話，他說，全國樓市庫存已達歷史高峰，而且是從一線城市向二三線城市蔓延，“到目前為止我們沒看到任何理由能阻止投資持續向下的趨勢，因此，希望所有的企業做好長期的思想準備。”
??雖然任志強後來在其他場合又聲稱，2015年9月房價將恢復上漲，但即使他的預測成真，整個2015年也有四分之三的時間是在調整，去庫存，你很難肯定最後四個月就能將成交量快速拉升到正增長的水平線，從而符合基金經理們的心理預期。
??看到這裡，有朋友可能會以為我要談論買不買地產股的話題。不，我既不想推薦也不是打壓地產股。它隻是勾起瞭我的若幹疑惑。基金經理加倉或減持地產股，當然是世易時移，不可抱殘守缺，但對房地產的看好，是不是意味著現有房地產商業模式的估值模型又要進行修改？
??我在此前的文章裡談到，過去10年，一批房企的迅猛成長，主要原因並非是企業老板多麼地聰明，而是得益於中國房地產市場容量的持續放大，行業自身的快速增長。但是，即使你不承認房地產白銀時代的到來，堅信在前面等待的仍是白金時代，但房地產業內和經濟學傢的主流共識是，房企大規模高速增長的時期已經過去。
??沒人否認，中國房地產的整體市場規模仍相當龐大，但增幅已急劇回落。制約規模繼續高增長的要素，除瞭房地產人口紅利已基本見頂外，還有兩個方面：一是庫存巨大，也就是在建、已建待售的商品房面積，遠遠超過需求的增幅；二是商品房投資需求曲線不斷下移，目前可能是2005年以來的最低點。
??這正是萬科尋求所謂轉型的依據。不是就此離開賴以生存的住宅開發，而是穩固住宅業務的基礎上，增加新的利潤來源。比如商業和產業地產。而商業與大數據的合作，不過是移動互聯網時代水到渠成的選擇。但產業地產，包括物流地產、旅遊地產等在內，它們與商業地產的運營難度，均遠超住宅業務，新進入者務必抱存敬畏之心。
??順便提一句，如果確實想轉型，尋找商業與娛樂消費的結合點，不失為可供選擇的方向。這方面，王健林已經走在瞭前面，但萬達文旅城並非唯一選項。
??我願意再次提醒，雖然部分基金經理將房地產作為投資的優先板塊，但資本市場發出的信號更多是一種預期，而預期曲線在運行途中是會發生轉折、偏移的。那些準備在2015-2016年賽季激進沖鋒的房企，還是謹慎些為妙。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/14245958840330802742017.shtml
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