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樓市冰火兩重天 分類調控加速去庫存

原標題：樓市冰火兩重天 分類調控加速去庫存

從中央財經領導小組工作會議的表述看，去庫存已經成為當前樓市調控的重中之重，與之相配套的是，樓市政策將走“有保有壓”、區別對待的分類調控之路。比如，那些庫存量較大、成交乏力的三四線城市，地方政府或將出臺進一步促進成交、加速去庫存的政策：降低首付比例、出臺購房補貼或稅費優惠政策等

11月10日召開中央財經領導小組第十一次會議上提出，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。業內人士認為這一簡明扼要的政策定調似乎在釋放一種信號：未來一段時間內房地產政策將持續穩定，房價將不會出現大起大落，相關部門的房貸第二順位銀行年息怎麼貸款比較會過件主要工作將圍繞著樓市“去庫存”展開。結合目前中國樓市冰火兩重天(一線火爆三四線冰凍)這種差異狀況可預計，樓市政策也將走“有保有壓”、區別對待的分類調控之路。

分化加劇“冰火兩重天”

三四線城市的庫存問題，讓今年的房地產市場呈現出分化越來越明顯的“冰火兩重天”。今年以來，即便有限購取消、降準、降息等利好政策，三四線城市依然面臨巨大的樓市庫存壓力。

國傢統計局公佈的9月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，城市分化格局難以改善，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同環比均出現穩步上漲，二線城市環比漲跌互現，維持小幅波動，三線城市同比仍是下降格局。

易居研究院智庫中心近日發佈《中國50城住宅庫存報告》顯示，去化周期較長的10個城市分別為北海、煙臺、呼和浩特、荊門、三亞、茂名、淮南、沈陽、濟寧、海口。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，雖然今年以來樓市利好政策不斷，但“50城”去庫存壓力並沒有得到實質性釋放，部分城市甚至還出現瞭壓力增加的尷尬。

與三四線城市樓市寒冬相對的，卻是一線及部分熱點二線樓市成交火爆、房價地價上漲的火熱行情。中原監測的40個城市數據顯示，10月一線及二線城市商品住宅成交面積增幅較大，同比分別上升瞭23%和22%；從價格來看，一線城市無論是新建商品住宅還是二手住宅價格同比漲幅均領漲全國。

土地市場亦是如此。從各線城市來看，一線城市10 月土地供應面積明顯增加，環比上升75%，同比上升35%，土地市場成交火熱，增加瞭政府的推地信心；二線及三四線城市則土地供應下滑，分別環比下降38%和58%。土地市場表現與新房市場成交走嘉義車貸利率二胎年息勢息息相關，新房市場的分化現象在土地市場重演。

進入11月後，這些熱點城市樓市雖然高位調整，周成交量環比出現下調，但同比依然呈現大幅上升，市場購房熱情不減。上周，中原監測的22個一線及熱點二線城市項目開盤認購率達到67%，而今年周均水平為54%。同時，專業經紀人對一線後市也信心充足，上周四大一線城市中原經理指數全線上漲，漲幅在0.99個百分點至4.17個百分點之間。因此，11月後市住宅成交表現依然可期。

樓市政策繼續有保有壓

上海易居房地產研究院院長楊紅旭[微博]認為，在經濟穩增長基調下，房地產業必須穩定發展，繼續去庫存，提高房企擴大再生產的積極性，促使房地產開發投資回暖。他預計，十三五期間房地產政策將總體保持偏暖狀態，對樓市有保有壓的調控還會持續。

而對於“有保有壓”的樓市調控方向，不少業內人士認為，接下來樓市政策或出現分化。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，降低購房貸款首付比例是可行的方法之一，且有一定的操作空間。現在首套住宅首付比例可以下降到25%，今後不排除降低到兩成的可能；此外，還可以對改善型需求再度加強支持力度，比如對二套房首付比例上進一步調低。

但是，降低首付比例等信貸政策的放松或許仍是“有條件”的調整。今年9月30日央行[微博]再次放寬住房信貸政策，將不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%，但四大一線城市目前仍維持限購，因此首付比例下調並不惠及一線城市，如此從嚴政策預計還會延續下去。

除信貸政策外，不少業內人士預計，政府或將引導購房意願，出臺購房補貼或稅費優惠政策，降低置業負擔。而這些購房優惠政策的制定或將因地制宜，由地方政府主導，政策分化性更加明顯。那些庫存量較大、成交乏力的三四線城市，地方政府或將出臺進一步促進成交、加速去庫存的樓市政策。

業內人士認為，從此次中央財經領導小組工作會議的表述來看，去庫存已經成為當前樓市調控的重中之重，與之相配套的政策或正在加緊籌備，部分庫存壓力過大的城市有可能搶先發力。除瞭以上提到的信貸和購房稅費優惠等政策外，2016年各地住房公積金貸款的上限額度也有可能會大幅度提高；從政府層面來看，購買商品房作為保障房以及棚戶區改造貨幣化安置等，都是制造購房需求、創造流動性，從而消化市場庫存的可用手段。

新聞來源http://money.163.com/15/1112/08/B874HGIO002534NU.html

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