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基金子公司的地產融資業務剛剛起步，為沖規模往往會在收益水平和融資成本上讓利，這將吸引更多的房地產企業在融資時選擇基金通道。據新華聯公佈的信息，本項融資計劃的委托貸款利率約8.94%。"目前來看，這個渠道的融資成本還算是比較低。對我們這種尋求低成本擴張的二線品牌開發商更是一個機會。"杭冠宇對中國房地產報說。
杭冠宇告訴記者，新華聯不排除在今後的發展中進一步拓展融資渠道，"在最短時間內沖入一線開發商陣營"。
公募基金搶食房企融資市場
羅雨調查發現，一般信托公司要滿足四證齊汽車貸款率利最低銀行全、30%資本金、二級開發資質這三個條件，才能做房地產方面的融資，而基金子公司目前則沒有這三大條件的限制。"事實上，據業內人士透露，基金子公司做的大部分房地產項目都是信托公司做不瞭轉過來的。"這令風險之說在業內盛行。
北京新華聯不動產股份有限公司董事會秘書杭冠宇告訴中國房地產報記者，新華聯自去年上市之後在資本市場上沒有趕上配資和再融資，一直在尋求新的融資渠道，今年上半年與匯添富的資產管理公司接觸就一拍即合，在法規允許的情況下迅速展開瞭合作。
信托公司的兜底機制並不復雜，但經過多年發展已經非常穩固。而基金子公司一旦出現損失，其幾千萬元的註冊資本根本沒有辦法進行代償。因此，"基金子公司的賠付問題一直沒有定論，也是其向機構發售困難的重要原因。"這位官員進一步分析道。
"相當於這一資管計劃一方面用於新華聯的上海項目，一方面它必須用自有資金5.5億元購買這一資管計劃，這在此前的地產類資管計劃中是少有的。"前述嘉實基金研究經理告訴中國房地產報。查閱公開資料可以發現，今年1月，嘉實資本即與盛世神州房地產投資基金公司合作募集設立瞭"嘉實資本盛世美瀾園專項資產管理計劃"，投資於鎮江恒福房地產開發有限公司開發的美瀾園項目。
新華聯嘗鮮公募 房企開辟融資新通道
對於公募基金管理公司而言，這不但意味著專戶投資的范圍被極大拓寬瞭，而且意味著其子公司具備瞭母公司所不具備的很多優勢，突出的就是非公開募集資產，或曰私募。"隻是，當初尚不清楚可否用於向房地產的融資。"7月31日，莫尼塔投資地產分析師羅雨在接受中國房地產報記者采訪時表示，新華聯與匯添富的成功合作表明，基金子公司已成為房企融資的新渠道。
中國基金業協會最新公佈的一項統計數據顯示，截至今年6月末，基金公司非公開募集資產達到9683億元，半年時間增長瞭2119億元，超過瞭2012年全年增長額。"目前正式核準的基金子公司一共34傢，雖然正式運行的時間隻有半年多，但其中業務規模超百億的子公司已達數傢。這34傢中已有17傢在開展地產融資業務。"8月1日，深圳證監局一位要求匿名的處級官員向中國房地產報披露。
新華聯與匯添富資本的合作中制定並披露瞭具體的風控措施。匯添富資本擬將募集資金以5000萬元受讓新華聯長基商業地產有限公司100%的股權，委托貸款期滿後由新華聯或其指定第三方以5000萬元回購該部分股權。此外，新華聯方面還與平安銀行簽署瞭土地使用權抵押和股權質押的協議，以確保委托貸款本息按時足額支付。
資料圖
"可以理解為新華聯此筆融資的成本是8.94%。"嘉實基金管理有限公司深圳分公司一位熟悉此種產品的研究經理告訴中國房地產報記者，這一新業務、新產品目前尚未大規模推廣，僅獲得瞭部分大客戶的認可，發行量不算太大，且受到此前房地產調控政策不明朗的影響，客戶的認知和接受程度相對信托都不算太高。"不過，未來基金通道肯定是融資的趨勢之一"。
杭冠宇對中國房地產報表示此項融資計劃是"法規允許的"。而杭冠宇所稱的"法規允許"依據是2012年11月1日施行的《證券投資基金管理公司子公司管理暫行規定》，這一規定意味著基金公司通過子公司，獲得瞭投資於"未在證券交易所轉讓的股權、債權及其他財產權利"等專項資產管理計劃的通道，使基金管理公司的投資領域從現有的上市證券類資產拓展到瞭非上市股權、債權、收益權等實體資產。
杭冠宇就此評論說："這至少是給房地產公司的融資闖出瞭一條新路，大傢不妨去效仿。在融資渠道沒有放開的情況下，這是一條不錯的渠道。"
但在競爭對手看來，基金子公司不僅目前有價格優勢，還有不少吸引投資者的地方。"首先，基金子公司背靠基金母公司，往往實力雄厚，兌付能力強，相比幾十億規模的信托公司來說，兜底的能力更強。"用益信托分析師嶽婷8月1日接受中國房地產報采訪時表示，基金子公司的產品認購額更靈活，有小額認購，但信托一般都要求大額，單筆至少在300萬元以上。
不過，根據上述管理暫行規定，基金子公司在審批制度上的劣勢也很明顯。信托報備銀監會一次，募集滿即可成立，而基金子公司發行資管計劃要向證監會報備兩次，募集前報備一次，募集滿後驗資再報備一次，審批程序上，基金子公司發的資管計劃要嚴格得多。
風險控制機制待完善
然而，在謹慎的監管者看來，基金子公司的風險控制機制尚不完善，類房子二胎借款缺錢急用哪裡借錢信托的風險控制問題更是有待完善。"相比信托，基金子公司的地產項目質量普遍不如信托公司好，沒有信托公司的兜底機制，同時基金子公司普遍對中高層進行高激勵機制，我對它的風險控制機制有很多疑問。"前述深圳證監局官員如此表示。
在房企融資渠道仍然受到多重管制的情況下，不少企業都會另辟蹊徑尋找另類融資通道。近日，北京新華聯披露的一筆11.5億元的融資計劃尤為引市場關註。這項融資計劃的獨特之處在於，這是國內開發商與公募基金的首度合作。新華聯此舉，可能將為遭遇融資難題的國內房企開辟一條新路。
內容來自sina新聞
新華聯此次融資計劃的合作方是匯添富基金子公司匯添富資本，法律關系上屬資產管理計劃，每一資管計劃均分為A類及B類份額。其中A份額的資產總規模不超過11.5億元，向社會公開募集；B份額的資產規模不低於5.5億元，由新華聯認購。匯添富資本擬委托平安銀行對上海新華聯發放的委托貸款總計不超過16.5億元(含新華聯認購資管計劃的資金5.5億元)，委托貸款利率約8.94%，貸款期限為兩年。
據新華聯披露的信息，新華聯計劃通過匯添富資本公開發行資管產品募集資金，再通過平安銀行向其子公司發放委托貸款，整筆融資計劃不超過11.5億元。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-05/11152321909.shtml
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