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內容來自sina新聞
房地產市場風險累積 2014部分城市或面臨崩盤
以萬科和恒大所代表的兩種模式，2013年發生瞭巨大的變化。萬科作為全國最大的住宅開發商，增長後勁不足；恒大作為最早完整佈局三四線城市的開發商，已經面臨區域市場枯竭的問題。
兩傢公司共同的問題是，中國住宅開發市場面臨的風險在加大。頻繁爆出的天價地正在蠶食住宅開發商的利潤空間，一二線並非安全的避風港；三四線住宅售賣"收割瞭一茬"便難以為繼，整體住宅高庫存供大於求。
世聯地產董事長陳勁松認為，中國房地產市場單邊上揚的時代已經結束，2014年城市間分化的局面還將加劇，市場的不確定性大幅上升，甚至不排除某些城市和區域會出現崩盤。
高價地的去化壓力
2013年是房地產歷什麼是房貸二胎怎麼貸款比較會過件史上地王最多的一年，不完全統計，全年地王出現超過20幅。
雖然目前房企回歸一二線城市的動作並未停止，但中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱認為，京滬深穗四個一線城市已經走過瞭房地產高速發展的最快階段，而從目前趨勢來看，除瞭有"畸形需求"的北京之外，上海、廣州和深圳的房價漲幅已經趨緩。
在目前整體市場容量衡定的情況下，一線城市新房的成交量相對峰值已經回落。數據顯示，2013年北京市新建商品住宅的成交面積為約946.3萬平米，相比2012年的峰值出現瞭約45萬平方米的降幅；上海2013年的新房成交量則比2007年的峰值下降約40%。
在此背景下，開發商回歸一線城市的開發難度和風險都在加大。北京亞豪機構指出，從2013年成交地塊的土地成本來看，未來純商品住宅市場"豪宅化"的趨勢越來越明顯，2014年年初，北京樓市將會有一批中高端項目集中上市，占比將顯著上升。
但與此同時，2013年這批高價地在未來面臨的去化風險也在增加。丁祖昱分析，未來一線城市剛需住宅板塊面臨較大調整，豪宅市場也將面臨去化的壓力。
"剛需客戶群體購買力上升幅度有限，對於單價和總價的承受能力有限；而豪宅不是必需品，需求量也相對固定。"丁祖昱透露，從其2013年監測的數據來看，上海全年成交千萬級豪宅3000餘套，北京成交2000餘套，廣州和深圳加起來不過1000套。
北京中原地產市場總監張大偉則指出，在一線和部分二線城市的高地價項目中，地價已經占到整個產品成本的40%以上，風險在於，隨著未來房價漲幅放緩、下跌，房企的利潤空間將被擠壓，甚至可能虧本。
二線城市的高庫存隱患
一線城市的高端住宅面臨去化壓力，二線城市的市場庫存則持續積累。
據CRIC研究中心監測，新增供應與2013年各地成交數據相比較，大多數二線城市供應規模能夠覆蓋當前各地住宅成交需求。在其樣本城市中，八成城市新增住宅供應將同比上升，寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%，其中寧波更是達到48%。CRIC研究中心預計，2014年二線城市的供應面將迎來全方位擴張。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對21世紀經濟報道記者說，二線城市的消化周期介於一線城市與三線城市之間，目前來看，整體市場成交相對平穩，供應卻激增，庫存大量累積的隱患顯現，但不同城市的風險正在分化。
以天津為例，2013年前11月，供求比已達1.4，供遠大於求，而近15個月的消化周期，遠超其他二線城市，濱海新區呈現蕭條。
重慶和長沙每年市場交易量龐大，成交均價卻處於低位水平。數據顯示，2013年前11月，長沙商品住宅成交已破1400萬平方米，重慶也早已破千萬平方米，但從均價來看，長沙僅在6000元/平左右，重慶也隻是維持在7000元/平的套內水平。
世聯地產研究總監吳志輝說，在世聯的調研中，即使部分擁有產業集聚和人口集聚能力的二線大城市，例如供給巨大漲價壓力不大的武漢、重慶和成都，2013年部分開發商在當地的盈利水平也不高，其中不乏知名房企；在一些傳統的發達區域，例如蘇南地區的蘇錫常，因為外需的疲軟樓市表現很差；即使在杭州這樣的1.5線城市，不少開發商也面臨著去化並不如意的挑戰。
"房企在以上二線城市很難賺到高利潤，而由於當地高端需求缺乏，房價的進一步提升也很難拉動。"丁祖昱表示。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，人口和產業是二三線城市樓市能否持續的根本，二線城市受限於城市容量和人口規模，自用型需求有限，更多的是來自於投資性的需求，一有調控就首當其沖受到波及。
行業增速下降
在楊紅旭看來，三四線城市的房地產市場已經整體供過於求，發展空間有限。
根據業內分類，中國有289個地級以上城市民間房屋二胎，除瞭4個一線城市、33個二線城市外，252個都是三線城市。多數三線城市房地產市場容量小，需求有限且供給無限。此外，地方財政過度依賴房地產市場，導致波動風險很大。
"那些房價較低、均價水平在6000元/平方米以下的三線城市存在較大風險。"丁祖昱認為，在成交量低平、價格更低的市場中，即便是成本控制較好的一些規模房企，項目利潤也很難如想象中可觀，而且增加瞭企業的管控半徑和管控難度，消耗瞭管理團隊。
"我們調研瞭很多三四線城市，發現供給壓力巨大而總的需求有限，很多樓盤從年初到年底價格幾乎沒有怎麼漲過，其中東北的三四線城市已成為不少開發商的夢魘，某些城市例如丹東目前的去化周期高達近7年，如果把未來的供應算上，去化周期更是長得可怕。"世聯地產研究人士指出。
世聯預計，2014年將延續當前城市分化的態勢，住宅供給面積增加10%左右，而需求卻有所衰退，行業整體的去化率會低於2013年，預計銷售面積同比增長5%，全國均價增長5%，銷售金額增長10.2%，增速均遠低於2013年。
世聯指出，2011年行業增速的下滑，導致很多開發商在2012年初面臨著巨大的償付危機，不得不降價來保證現金流的安全。在2014年，行業增速的下降同樣會帶來較大沖擊，會有部分加杠桿過度的開發商面臨去庫存的壓力。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/08503867675.shtml
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