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Nov 02 Mon 2015 05:53
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數據分析省城2015樓市成交穩中有升價格會下降

??1月21日，第三方樓市數據機構克而瑞濟南相關機構發佈2014年樓市數據。數據顯示，2014年度濟南市場呈現“先抑後揚”，成交在年底集中發力，商品住宅的年度總成交量706 . 7萬平方米。受土地供應和庫存影響，2015年房價相對2014年應該會有所下降。

??克爾用機車跟當舖借錢好嗎~利息當鋪會怎麼算瑞統計，2014年濟南年度成交商品住宅量706 .

7萬平方米，列全國第17位。說起濟南的“成績”，濟南克而瑞房價點評網首席分析師王偉說，濟南樓市2014年呈現先抑後揚的態勢，在二線城市中，比沈

陽、青島的成交量略小。從住宅存量來看，截至2014年12月，濟南住宅存量為477 .

27萬平方米，去化周期約為9個月。這一周期相較於去年7月份已經縮短瞭一個多月，達到瞭近期的最低值。因此，存量可能有走高的風險，但未來依然被看好。

??從土地市場來看，目前槐蔭、歷城的土地存量居高位，均超過瞭1500萬平方米。2015年這兩個區域樓盤的競爭將會非常激烈。

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??對於市民最為關心的房價問題，2014年總體上房價下滑。對於2015年，王偉分析，濟南樓市在成交量上不會出現大的波動，應該會呈現“穩中有

升”的局面。這一判斷的依據主要是剛需，濟南每年新增的常住人口大概在18萬-20萬，而濟南人均的住房面積大概在32平方米。按照這一數字以及每年

50%的剛需購房比例來計算，本地市場有一個300多萬平方的剛需基礎存在，加上每年改善性需求的逐漸釋放，因此可以預期未來一兩年內濟南住宅市場都不會

出現大的起伏。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-24/06105964311891684945350.shtml

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桂城臨街老鋪租售冷淡有炒粉店月租每平超千元

??文/佛山日報記者葉晨

??在南海桂城，人氣最旺的莫過於南海大道和城市廣場兩個商圈，它們坐擁南海廣場、順聯國際等多個知名商場，是桂城老市民逛街首選地。

??去年以來，桂城新開瞭萬達廣場、萬科廣場等商業綜合體，老商圈人氣沒減少，但商鋪投資的趨勢卻在悄悄改變：過去最為追捧的沿街鋪，現在有價無市的狀況正變得越來越多;而商業綜合體的商鋪大受歡迎。

??南海廣場人氣旺業主多隻租不售

??南海大道上，擁有多個寫字樓。白領的匯聚，造就這一條路商業的繁榮。南海大道邊的凱德廣場、南海廣場商圈從不乏人流。這一帶商鋪出租或是出售，價格一直高企。

??記者走訪瞭解到，南海大道臨街鋪、凱德廣場內街鋪，平均月租100元~200元/平方米。南海廣場周邊租金則要翻倍，匯潮天地、佑一城一樓的沿街鋪，平均月租金在400元/平方米。記者還發現一個“天價租金”的鋪位，它位於匯潮天地一角，最多不超過9平方米，出售炒粉、小零食。

??女老板告訴記者，這裡人流非常旺，生意很好，但是租金高達16000元/月，每平方米租金價格超千元。女老板認為，雖然南海去年開瞭不少新商業綜合體，但是對該店生意沒有任何影響。

??附近二手房中介告訴記者，由於租金可觀，商鋪的業主多隻租不售。記者連日走訪，僅找到個別出售的商鋪，價格也比買入價翻瞭約20倍：在天佑三路一個約20平方米的舊商鋪，業主20年前買入價約5萬元，現在出售價80萬元。

??城市廣場人氣不旺租金不低

??桂城另一個城市廣場商圈，去年雖然剛進駐瞭新商業綜合體南海萬科廣場，但是周邊商場並未因此迎來更多的人流。私人鋪位匯聚的城市廣場、百花時代廣場這一兩年來更愈發冷清，內部有不少商鋪空置貼出轉租，樓層越高越蕭條。

??而這裡的租金也跟南海大道商圈有得一拼，城市廣場、百花時代廣場內鋪月租價格約100元~150元/平方米，面積越小、位置越好越貴，最貴每月超過500元/平方米，此外每月還要另收每平方米幾十元的管理費。

??不過相對南海大道一帶的商場，這裡相對冷清。城市廣場A座一樓手機零配件店鋪陳老板告訴記者，他之前是在二樓做，因為生意越來越差，去年搬到一樓，鋪位隻有6平方米，加管理費高達3600元/月。雖然現在生意稍微好點，但每個月賺得並不多。“可能是人氣被吸到萬科廣場瞭。”陳老板這樣說。城市廣場B座一傢服裝店店員薑小姐並不這麼認為，“我們生意去年最差，但我不認為人被萬科吸走瞭，去萬科看瞭，除瞭吃飯時間也沒什麼人，反正不知道人都去哪兒瞭。”

??從買街鋪到搶商業綜合體

??合富置業分區營業經理黃偉強告訴記者，近兩年來，南海桂城南海大道、城市廣場一帶商鋪出售或出租價格均平穩，沒有明顯上漲，部分租金甚至還下跌。但是交易量卻明顯停滯。“要說幾年前，我們還促成過南海大道商鋪交易，最貴9萬元~10萬元/平方米也有人買，但是這兩年南海大道一帶幾乎是零成交，城市廣場、百花時代偶爾有成交，但成交價至少比業主開價便宜兩成。”

??黃偉強認為，在這背後的深層次原因，是商鋪投資風向開始改變：以前買商鋪隻要地段好，臨街鋪，多半能旺;隨著商業綜合體的興起，隻要商場有規劃、招商能力，即便不是鬧市，也能吸引人流。近兩年來，商鋪投資客轉為投資新的商業綜合體商鋪，如萬達廣場、萬科廣場等。跟成熟地段街鋪相比，綜合體商鋪更便宜，還免稅費、由商場統一招租，省錢又省心。目前，南海萬達廣場、南海萬科廣場商場內商鋪均隻租不賣，商場外鋪可對私人發售，已全部售光，目前正在招商，前三年租金價格100元~200元/平方米。南海萬達廣場租賃服務部張小姐說，多數業主隻願意和租戶簽短期合同，等待幾年後人氣旺起來再漲價。南海萬科廣場外商鋪均目前大部分賣光，前五年商場統一招商，租金收入抵消買房款，五年租金為商鋪總價的23%。

??不過黃偉強也認為，雖然現在商業綜合體是投資熱點銀行二胎利率年息，這並不說明臨街鋪比商場鋪差，從長遠看，臨街鋪就算不會大起大落，也會因為通脹因素而緩慢上漲。商業綜合體也有可能因為公司經營變故而衰敗。畢竟投資商鋪不僅要看眼光，也要看運氣。

??而他直言，最麻煩的是百花時代廣場、城市廣場這類商場內鋪。“這類鋪當年賣給私人，如今個個獨立經營，商場很難統一管理，如果繼續疏於規劃，隻能越做越差。當然，有特別便宜的商場鋪也可以考慮投資，但盡量考慮分類規劃，將相同類別的商業業態聚集在一起。”

??佛山日報記者葉晨

??

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/08475967815206070701694.shtml

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Oct 31 Sat 2015 18:14
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房貸二胎利率是多少中國官方預計2015年土地收入預計近4萬億元

??繼2013年和2014年連續兩年突破4萬億元後，中國官方預計2015年國有土地使用權出讓收入也將接近4萬億元。

??受國務院委托，財政部3月5日提請十二屆全國人大三次會議審查《關於2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》。新華社2015年3月5日授權發佈瞭“關於2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告(摘要)”。在該摘要“2015年收入預計和支出安排”一項中有表述為：地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權出讓收入39452億元，下降4.7%。

??需要註意的是，這裡的“國有土地使用權出讓收入39452億元”是預計數據，而非實際情況。

??隨著中國房地產業的發展，國內地方政府的土地出讓收入總量也在逐年增加。

??財政部今年1月30日發佈的“2014年財政收支情況”顯示，2014年1~12月累計地方政府性基金收入(本級)49996億元，比2013年增加1966億元，增長4.1%。其中，受房地產市場調整影響，國有土地使用權出讓收入42606億元，同比增加1340億元，增長3.2%。

??而2013年中國國有土地使用權出讓收入則是首次突破4萬億元，達到41250億元，比2012年增加12732億元，增長44.6%。

??對照2013年和2014年數據來看，雖然國有土地使用權出讓收入維持在4萬億元的高位，但增幅已經大幅縮小。

??國有土地使用權出讓收入通常由四項政府性基金收入構成，除土地出讓金收入外，還包括新增建設用地土地有償使用費收入、國有土地收益基金收入和農業土地開發資金收入。

??此前，地方政府國有土地使用權出讓收入在2011年達到3.1萬億元，2012年一度降至2.8萬億元。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-11/08245981217843755397609.shtml

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三四線城市房地產供大於求部分中小房企或倒閉

日前，統計局公佈的一季度房地產活動相關數據均有所下滑，商品房銷售面積、房產銷售額、新開工面積同比均由正轉負。今年一季度，三四線城市的房地產行業開始較一二線城市出現明顯分化的局面。成交價格下跌、成交量萎縮以及部分中小房企倒閉，都是三四線城市房地產行業的現狀特征。部分房企由於銷售回款速度的減慢以及融資環境的趨緊，資金鏈的壓力顯而易見，產生的連鎖反應則是對應於當地銀行壞賬比率的上升、資產質量的惡化。

三四線城市房地產行業供大於求的局面背後有其深刻原因。前幾年，國內處於貨幣寬松的環境，在這些三四線城市中，傳統行業的結構升級受制於外部經濟危機的影響進展緩慢，並沒有產生的足夠吸引力以及相當的產業規模可以吸納大量資金，所以便有不少資金湧入房地產行業。由於前期房產項目建設一擁而上，導致目前庫存高企，而三四線城市由於自身民間二胎金主缺錢急用哪裡借錢的產業發展有限、配套設施有限等原因，導致人均收入增速緩慢，人口集聚的效果不明顯，從而城市自身的有效需求明顯不足。

在這些城市中，目前銷售回款成為這些房企的一大難題。加上房企融資渠道仍然非常狹窄，銀行信貸、信托基金等方式可能會越收越緊。下半年，部分擁有高負債率的房企面臨的資金壓力恐怕有增無減。

部分三四線城市房地產市場的高庫存和價格低迷，再加上資金環境可能會迫使很多開發商削減新項目，銷售和新開工的下滑將進一步影響當地的建設和投資活動，對這些城市的經濟增速會產生一定的下行風險。如果當地房企真的出現倒閉的連鎖反應，那麼銀行壞賬隨之增加、資產質量下降，迫使自身再平衡資產端，進而縮減房地產信貸，恐會讓當地經濟陷入惡性循環。

從短期來看，政府還是需要以維護經濟穩定為主要目標。但維穩並不代表地方政府重回兜底的老路。過去，地方政府對企業的違約和破產倒閉顧慮重重，一味地想要穩住當地的經濟發展，反而經常造成問題企業的財務狀況進一步惡化；同時，長期的政府信用擔保和救助也導致市場風險定價不斷扭曲。

地方政府應考慮允許部分房企破產甚至倒閉，借此向市場發出警告；同時，鼓勵銀行對資產端進行重組，優化資產質量。通過部分房企的倒閉破產、兼並重組，一方面，逼迫剩餘房企尋求自身的轉型升級；另一方面，釋放出相應的資源從而支撐其他產業發展，以緩和房地產行業發展增速下降所帶來的影響，同時謀求整體行業結構的優化和發展。

從長期來看，地方政府應該將重點放在產業升級和產業結構優化方面，鼓勵服務業，支持戰略性新興產業，將更多資源放在創新驅動的產業轉型上，以減少銀行在房地產行業風險的集聚。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-27/09132706479.shtml

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買時便宜住時貴海外置業是餡餅還是陷阱

"隻要1-100美元，便可以買走一套房子。"這則美國汽車城底特律打出的樓市廣告語，賺足瞭中國投資者的眼球，也把近年來不斷升溫的中國人海外置業熱潮再度聚焦在鎂光燈下。相比於中國房價走勢的一片看漲，許多國傢受歐債危機影響，房地產價格連年大幅下挫，使得越來越多中國人想赴海外"撿便宜"。那麼，中國投資者紮堆抄底海外樓市，究竟是"餡餅"還是"陷阱"呢？

【置業身影遍佈全球】

"投資中國樓市不如去美國買房地產。"中國社科院近日的這一表態，再度引發瞭輿論的廣泛關註。中國社科院發佈的2013年《投資藍皮書》稱，由於中國樓市上漲的空間有限，並且對投資需求有諸多限制，而美國房地產正處於觸底回升階段，上升趨勢大致能維持5到7年，有較大的上漲空間，所以投資中國樓市不如去美國買房地產。

事實上，海外置業近年來漸成熱潮，中國人置業的身影正在遍佈全球，而美國是首選。據美國全國地產經紀商協會發佈報告顯示，2007年，中國人在美國的購房花費僅占所有外國人在美國購房花費的5%。而2012年，這個比例躍升至11%，中國人在美國購置房產花費90億美元，使其連續兩年成為美國房產第二大海外買傢。

除美國外，澳大利亞、加拿大和歐洲的樓市也備受中國人青睞。據房地產咨詢公司高力國際發佈的報告顯示，多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業熱門地區裡，境外買傢的20%-40%來自中國；中國買傢在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%；而在英國倫敦著名的金融區金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給瞭中國人。

【海外房價便宜一半】

在中原地產研究中心市場總監張大偉看來，房價無疑是促使中國人海外置業的首要原因。他表示，當前國內的房價較高，而國外很多地方的房價都顯得比中國更親民一些。北京五環、六環外的部分房子都已經漲到200萬到300萬元人民幣瞭，而在美國，隻要不是在很高端的地方買房，與上述等面積的獨棟住宅也就合100萬到200萬元人民幣。近幾年國外的房產價格雖然也有波動，但是其漲幅遠遠沒有中國大。

分析人士指出，受到"國五條"等調控政策的抑制，國內房地產投資回報率急劇降低，越來越多投資者看淡國內房地產前景，再加上目前國內投資渠道日趨狹窄、人民幣匯率不斷升值，使得投資者逐漸將目光轉向海外。

除投資外，移民也是中國人海外置業的重要二胎借款台北利率多少免費諮詢試算原因。尤其是加拿大、美國、澳大利亞等中國移民首選國都已沒有買房移民政策，投資移民海外的門檻已經越來越高。近兩年，塞浦路斯、葡萄牙受歐債危機影響放開瞭投資移民的限制，無疑為中國人移民歐盟打開瞭另一扇門。

此外，隨著留學潮的不斷升溫，越來越多的投資者將置業首選在教育資源發達的國傢及城市。

【抄底"餡餅"不好消化】農地二胎代償怎麼貸款比較會過件

然而，像底特律這樣不到100美元"白菜價"的房子，真的這麼容易就能撿到便宜瞭嗎？事實上，如果沒有風險的話，這樣的餡餅無論如何也砸不到中國人的頭上。張大偉表示，這類低價房很多是租賃房，不是空置房。美國有法律規定，如果房屋已經租出去瞭，而且租住房子的租客如果沒有其他房產，即便租戶拒交房租，房主也不能將其趕走。所以在購買這類房產以後，房主無法立刻搬進去住，本身也沒有投資價值，買房者還需要將原來的房主對這些租戶的義務承擔過來。

其實，類似這樣隱藏在低價房產背後的政策風險還有很多。比如，英國有很多數千平方米的古堡售價僅為1英鎊，卻沒人敢買，因為英國規定，擁有產權者必須負責修繕這些房子。

相比於國內樓市"買不起"的現狀，海外房產則是"養不起"，投資者購房後每年需繳納房產稅、房屋保險等一系列費用，後期支出更像是個無底洞。比如在美國，計算房產稅的房屋價值是由政府估定。如果在底特律花500美元購買房產，其估價可能高達30萬美元，買房人每年需要支付6000美元左右的稅費，大大超出瞭房價。

"海外房產一般都是買時便宜住時貴，加上各類稅和保險，實際上的收益並不多。"張大偉表示，"抄底"的風險相當大，需要慎重投資。作為普通投資者，除非有移民的需求，否則並不適合海外置業。本報記者周小苑

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-01/08162163901.shtml

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Oct 31 Sat 2015 18:10
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美經濟復蘇中國人熱衷購買美國房產

財經追訪

在紐約購入不動產的並不隻有張欣一個中國人。就在上月，復星國際與美國摩根大通簽訂協議，以總銀行貸款利息價7.25億美元買下位於曼哈頓的一座辦公樓，這座60層的大樓是紐約具有地標性質的高級辦公樓之一。10月初，綠地集團收購紐約佈魯克林大西洋廣場項目70%股權，總投資預計將超過50億美元，這是中國房企迄今為止在美最大投資。

在前兩年，海航控股花費1.3億美元買下瞭第六大道上的一座酒店Cassa Hotel and Residences。這一四星級酒店在一棟45層的高樓中。2011年，搜房控股在華爾街買下瞭原來屬於AIG的一個16層訓練中心，總花費6000萬美元。

為什麼這些公司如此熱衷於購買美國房產？主要原因還是美國經濟復蘇。綠地集團董事長張玉良表示，"綠地看好美國市場，美國經濟正在復蘇，市場流動性充裕，回報率穩定，房地產發展前景總體樂觀"。紐約房地產價格在過去24個月大幅上漲，接近2006年的高點。受益於低利率，紐約房價在過去12個月上漲瞭35%。

鵬華美國房地產基金經理裘韜告訴北青報記者，近期寫字樓市場與年初相比租賃活躍程度明顯改善，企業簽約意願有所改觀。和美國以往的房地產危機比較，目前美國房地產市場在時間上和復蘇過程上均處於中期，預期未來數年美國房地產市場仍將有良好的表現。

文/本報記者范輝新屋房屋二胎

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開發商動腦筋對付新政:逃稅有暗道漲價念歪經

【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】重劃區炒作手法缺錢急用哪裡借錢

隨著"國五條"政策的陸續出臺，各地二手房市場逐漸降溫。據北京市住建委網站數據統計顯示，5月的前12天，北京二手房總成交1556套，連續12天日均網簽低於300套，創全面網簽最低紀錄。鏈傢、我愛我傢、中原等機構的統計顯示，二手房成交價格比調控前已出現松動。偉業我愛我傢市場研究院數據統計，5月上旬在我愛我傢成交的所有房屋的成交均價為26869元/平方米，與4月相比下跌瞭2.6%，這是自2012年以來北京二手住宅均價首度出現負增長。

而為瞭規避政策，開發商使出瞭全身解數，剝離精裝修費用、轉售現房、捂盤等亂象層出不窮。業內人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來應對政策，不如調整價格預期、加快銷售速度更為實際。

諸多項目上市受阻

"不是不想賣，實在不知道預售許可證什麼時候能批下來，如能拿到預售證我們現在就賣瞭。"據位於北京海淀上地的華潤橡樹灣(樓盤資料業主論壇)銷售人員介紹，項目本打算5、6月份開盤，由於遭受預售證困擾，尾盤五期房源仍在等待開盤中，目前預計開盤時間將拖延至7、8月份。

事實上，橡樹灣五期房源預售證的"難產"正是由於北京住建委4月以來針對新房預售價格的進一步監管。作為"國五條"的地方落地配套政策，自4月10日以來，北京市住建委不再為定價高於此前成交價和周邊同質商品房價的新盤發放預售許可證後，針對商品房預售的"限價"政策進一步收緊。現階段，北京項目報批銷售程序也逐漸趨嚴，開發商需要提供預售方案、資金監管方案、小區前期銷售情況等資料，並填寫大量表格。

&汽車貸款計算emsp;記者來到位於北京地鐵6號線沿線的金地格林格林(樓盤資料業主論壇)，據銷售人員介紹，該盤定於5月底開盤，當記者問是否確定能如期開盤時，銷售人員表示不能保證。據該人員介紹，現在樓盤還未拿到預售許可證，拿到證後一兩天內就能開始銷售。

上述情況並非少數。"建委壓瞭不少證沒批。我們會關註公司代理項目的競爭樓盤，最近發現，周邊原本打算近期開盤的項目沒開，一問才知是預售證沒批下來。"業內人士表示，報批價格較前期房源成交價格過高，是這些項目預售證"難產"的主要原因。

北京的房價其實分為預售報價和實際簽約價格，預售報價往往是虛的，開發商可以在此基礎上做一些營銷噱頭，而真正體現房價真實情況的是簽約價格。現在北京住建委"卡"的不僅是開發商獲取預售許可證時的預售報價，還包括實際簽約價格。"4月以來，北京已經有20多個項目在簽約價格備案時要求一分錢不能漲。"北京中原地產市場總監張大偉表示。

開發商動腦筋變相漲價

失去定價權的地產商們正加入到逐漸升級的"預售證之戰"中。觀望僵持中，部分開發商開始尋求突圍，通過剝離精裝修費用、轉售現房等策略，以打破定價之困。

已於4月9日拿到預售許可證的北京萬科新裡程，其應對策略就是簽訂兩個合同，一個是商品房預售合同，一個則是裝修合同。位於房山區的該項目采用預售價格與裝修價格相分離的策略，商品房預售部分的均價在1.6萬元/平方米左右，符合政府限價要求，而實際上這批房源均價在2萬元/平方米左右，超出部分購房者還需單獨簽訂裝修合同。銷售人員表示，裝修合同不能申請住房貸款，隻能做消費貸，如果不貸款就隻能把裝修合同上的金額算進首付裡。

"事實上，單獨拿出的精裝修費用往往被要求一次性付款，這間接提高瞭購房者的首付比例。"張大偉分析，更何況，對於那些價格上調幅度較大的項目或豪宅項目來說，分離精裝修費用的意義似乎微乎其微。

廣州的"國五條"細則已執行月餘，面對嚴格的限價等政策紅線，市場依然是"上有政策，下有對策"。上市公司香江控股旗下香江地產位於廣州增城名為翡翠綠洲的樓盤被曝出要求購房者強簽"裝修合同"，被指變相漲價。該項目新推盤預計均價達到1.2萬-1.3萬元/平方米，而上期近一月網簽均價僅為7800元/平方米左右，總房價漲幅超過60%。業內人士表示，香江地產此舉尚難定性是否違規，可能是有意對市場試水。

據瞭解，目前翡翠綠洲項目推出凡爾賽宮二期組團，總體量達千套，從整個廣州市場來看，也算龐大體量。而今年5月19日將開盤的二期洋房項目，正在蓄客階段，預計均價達到1.2萬元/平方米，包含瞭2500-3500元/平方米的裝修價格。該項目銷售代表朱春苗表示，目前新推出樓盤都是包裝修的，沒有毛坯房推售，買房需要簽訂兩份合同，通過貸款方式的話一份是房管局的毛坯合同，另外還需要簽訂裝修合同。

廣州增城市房管局相關工作人員無奈表示，這種民事行為難以定性，畢竟簽訂合同也需雙方自願才行，因此很難界定是否違規。事實上這樣的策略對於剛需購房者有一定的約束作用。

新國五條逃稅有暗道

最近，深圳市房管部門工作人員利用"假稅單"幫購房者逃稅事件經媒體引爆後持續發酵。據調查發現，在北京市二手房市場也有類似黑市交易。隻要政策"風平浪靜"，這種逃稅生意就會滿街兜售，成為某些房產中介公司為購房客戶提供的"增值服務"。

通常購房者需要支付相應稅款總額的60%作為酬勞，由那些有門路的房產經紀人牽線，通過以下方式能實現逃稅：一是找地稅或房管系統內部"熟人"，修改契稅票或房產證的填發日期，使交易記錄不滿5年的待售房產變成滿5年的，從而規避營業稅。二是連偽造證件環節都省略，直接通過中間人與地稅部門"內勾外聯"，在交稅窗口臨時"劃幾個勾"，將一些本需要繳納個人所得稅和營業稅的二手房，臨時勾選成"免稅房源"，蒙混過關。此外還有一種逃稅方式，就是通過某些自稱與地稅系統"有關系"的假發票公司，開具偽造的二手房完稅憑證，通過房產過戶人員的"檢查"，逃避高額的應繳稅金。通過以上三種黑市操作，如果萬事大吉的話，購房者通常能省掉40%的應繳稅額。

有媒體分析認為，在還沒有這一輪房地產調控時，就有各種逃稅暗道。調控提出的資質、年限等等要求越多，暗道越多，尋租越多。房地產市場上歷來存在的陰陽合同、逃稅通道等，在業內人士看來，不是管得瞭管不瞭的問題，而始終是想管還是不想管的問題。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-19/01163177909.shtml

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Oct 30 Fri 2015 11:43
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內容來自sina新聞

房貸新政提振市場信心一線城市成交量創新高

房貸新政提振瞭市場信心，止跌作用比較明顯

受目前市場供求關系的影響，房價再次暴漲的幾率並承做房貸二胎銀行怎麼貸款比較會過件不大，"以價換量"仍將是開發商的主要策略。

房地產市場目前是總體供求基本平衡、局部地區相對過剩的狀態，房地產市場調整仍處於"去泡沫"階段。

提振信心效果顯現

10月第四周一線城市成交量逾1萬套，攀上2014年以來最高點

不久前，央行、銀監會發佈房貸新政：擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，不僅可以再次申請房貸，還可以享受首套房貸優惠政策。此外，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，不再以行政手段禁止其貸款，而是由銀行業金融機構審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

房貸新政的背後，是今年以來房地產市場進入首個市場自發形成的調整期，以及由此導致的傳統樓市"金九"成色不足。一方面，樓市成交量創下近年來新低。據搜房網數據監控中心統計顯示，9月全國主要35個城市新房成交套數同比下降6.14%。以一線城市廣州為例，9月市轄十區網上簽約面積創近10年新低，去庫存周期攀升至17個月。另一方面，樓市價格回調仍在繼續。國傢統計局最新數據顯示，9月全國70個大中城市房價已全面停止環比上漲；新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市分別為58個和52個，分別比8月份增加瞭39個和20個。

"今年樓市調整范圍與程度是前所未有的"，鏈傢地產市場研究部張旭分析，今年9月，一二手房價格環比下降城市分別達69與70個，而在限購調控低谷期的2012年1月，該數據也分別僅為48與54個。"本輪市場自發調整對樓市影響的深度超過以往任何行政性調控政策，影響更大更持久。"

在此背景下，房貸新政對穩定市場預期產生瞭重要影響。中原地產監測的40個重點城市數據顯示，盡管今年"十一"七天商品住宅成交量處於2010年以來最低位，環比降幅為35%，但此後樓市交易逐步回暖，周交易量連續突破，特別是10月第四周，一線城市周成交量逾1萬套，攀上2014年以來的最高點。

記者走訪的幾傢房地產中介機構均表示，今年"十一"以來，二手房的帶看量明顯增多。"房貸新政給10月的市場打瞭一針強心劑。"張旭說，新增房客源量的提升是市場回暖的重要表征，也是市場後續發展的重要條件。

"國慶以來各地成交量明顯上漲，房貸新政和各地松綁政策對市場的影響正逐漸體現。"中原地產首席分析師張大偉分析認為，房貸新政提振瞭市場信心，止跌作用比較明顯，但成交量的反彈幅度依然要看後續信貸釋放情況。"在限購政策持續三年而導致剛需透支後，此次房貸新政的主要受益對象即改善型需求，將成為下一階段市場的重要支撐力。"

房價暴漲的幾率不大

在北京市場，房價顯現出企穩跡象

改善型需求確實正在入市。看到房貸新政的新聞後，北京的謝先生放棄瞭跟隨全傢去廣西度假的計劃。"得抓緊時間看房子，新盤和二手房都要看，機不可失。"

原來，2011年，隨著女兒的降生、母親搬來同住，謝先生在北京南三環的一室一廳顯得局促起來。私密空間的缺少不斷誘發傢庭矛盾，讓謝先生感到必須換套大房子。"以前的貸款政策對我這種換房自住的人挺不公平的"，謝先生說，盡管首套房的貸款已經還清，但根據過去政策換房仍需按第二套房處理，首付7成，利率是基準利率的1.1倍。如今房貸有瞭新政策，謝先生在十一長假一口氣看瞭四個新盤、20多套二手房，又咨詢瞭幾傢銀行。"現在換房確實可以享受首套房貸政策，首付隻需3成，就算利率沒有折扣，買房的壓力也小多瞭！"

像謝先生這樣的改善型需求確實在加快入市。鏈傢地產提供的北京市二手房交易數據顯示，今年6-10月份成交房源總價檔位中，250萬元以下的低價房源成交占比在10月份明顯下降，而250萬元-400萬元檔位的房源成交占比增幅較大；10月27日單日網簽成交達到瞭632套的年內最高，這些跡象都在一定程度上表明改善性需求客戶正逐漸增多。

房貸新政在降低改善型需求購房成本的同時，也引發瞭不少人對房價再次暴漲的擔憂。"傳瞭好久要救市，結果政策力度比預期中的大多瞭。"國慶期間，北京居民霍小姐每天都能接到四五個中介的電話，問她要不要趁著新政抄底買房，推薦的樓盤從北京到威海，從青島到杭州，不一而足。"本來盼著這次樓市調整，房價能多降些。現在買房隻認貸不認房，房價還不又躥高瞭！"

實際上，在具有標桿意義的北京市場，房價確實顯現出企穩跡象。據鏈傢地產的數據，國慶期間，北京庫存房源的降價房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%，自今年3月以來首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下調報價的庫存房源比例又下調15個百分點；並且，成交房源議價幅度進一步收窄，新增房源掛牌價則較上周上漲1.3%。

不過，業內人士普遍認為，受目前市場供求關系的影響，房價再次暴漲的幾率並不大。"房貸新政隻是穩預期，讓市場回暖的核心原因還是8、9月份的房價一直保持在相對平穩的低位水平。"張旭說。

在前期庫存尚未消化且下半年新盤集體入市的情況下，"以價換量"仍將是開發商的主要策略。張大偉分析，今年"十一"假期，武漢、成都、杭州等少部分城市市場成交明顯好於去年同期，除瞭房貸新政刺激瞭購房者的入市信心，限購取消又吸引瞭大量外來人口到省會城市購房外，最重要的是開發商積極開展"以價換量"，能有效吸引改善型居住需求。

"信貸的落地執行、市場本身的供求關系和價格因素仍將是影響市場成交能否持續復蘇的關鍵因素。"張大偉說，"隨著9-10月供應高峰的來臨，各地的成交也有望達至年內高峰。然而，在目前新盤銷售率、存量等指標壓力之下，開發商唯有合理房貸第二順位銀行年息怎麼貸款比較會過件定價才能將供應高峰轉化為成交高峰。"

無法逆轉樓市分化

總體上看，房地產市場的調整可能還需要經過一個階段

"當前房地產市場的一個根本特征是區域差異，不同區域房地產市場的發育程度、面臨的主要矛盾差異很大。總體上看，房地產市場的調整可能還需要經過一個階段。"國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長餘斌表示，盡管現在出臺瞭房貸新政，有些地方取消瞭限購，但總體上房地產市場調整仍處於"去泡沫"階段。

實際上，房貸新政也無法逆轉樓市分化格局。對於不少二三線城市，去庫存依然是重中之重。今年10月11日，青島綠城誠園項目二期釋放出六五折銷售的消息後，引發老業主沖擊售樓處。然而，在城鎮常住人口不足北京1/4的青島，商品住宅庫存已是北京的2倍，去庫存周期高達26個月。即使有瞭房貸新政，"降價跑量"仍是開發商不得不做出的必然選擇。

"房地產市場目前是總體供求基本平衡、局部地區相對過剩的狀態。要實現房地產市場軟著陸，就必須穩步減少住宅新開工面積，防范供給過剩從局部向全國蔓延。"餘斌表示，今年以來住宅新開工面積大幅回落，市場預期開始調整，對中長期房地產市場的穩定運行利大於弊。"雖然近期調整力度較大，整體經濟下行壓力增加，但必須看到，市場調整是房地產業必須經歷的階段，也是以'短痛替代長痛'的務實選擇。"

在穩定供給的同時，大量基本及改善型住房需求仍待釋放。盡管目前我國城鎮傢庭戶均擁有住房已超過1套，但不同人群的實際占有並不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要補上政策性住房金融體系這條短腿，來更好地支持"住有所居"。

"從近期央行發通知要求商業銀行加大對首次購房和改善性購房支持力度，商業銀行並未積極響應的情況看，我國必須建立起政策性住房金融體系，以對居民獲取基本住房、適當改善住房條件提供支持，而且這種支持基本不受市場周期的影響，是一種長期制度安排。"清華大學房地產研究所所長劉洪玉建議。

劉洪玉介紹，目前住房供給端的政策性住房金融隨著國傢開發銀行住房金融事業部的建立已大體成型，但住房需求端的政策性住房金融形態還在持續的研究探索中。在他看來，如果按照今年10月中旬出臺的《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，實現瞭住房公積金個人住房抵押貸款資產證券化，就可以有效改善住房公積金體系的流動性、顯著提高住房公積金體系支持居民住房消費的能力。"再配合公積金異地貸款、資金統籌使用改革，以及擴大制度覆蓋面、統一管理系統、合理分配增值收益、完善監管體系、提高透明度等改革，就可以承擔起住房政策中需求端住房金融支持的任務。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-10/08412978035.shtml

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Oct 30 Fri 2015 11:41
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宋衛平回應收購事件天下本一傢有德者掌之

原標題：《致謝並答復》

尊敬的綠城業主、綠城員工及各界友人：

兩天前，5月15日，綠城擬將部分股權轉讓與融創之事被公佈，一時間議論紛紛。至此刻，我收到短信已愈二百條，均是大傢關心此事，問及事出何因，又表示疑惑、惋惜乃至不解。字字閱過，我心中惟有感動、感激！

人生一世，無人不關心蓋棺之論，而我能在離世前預覽到大傢對我二十年房地產行業生涯的追思，也是一種機緣。更有幸，看到你們的主體評價是正面的。這是莫大的安慰。

以前我說過，恨不得扒開胸膛讓世間看看，開發商的心，也有紅的。原來大傢都理解。所以，我們綠城人信奉的那句話是對的：種瓜得瓜，種豆得豆。

做房地產開發商，坦白而言我未盡全力，但是，我對社會、對客銀行2胎利率多少免費諮詢試算戶、對員工所付出的心血，都出於畢生之理想，未敢有輕慢"真誠、善意、精致、完美"的時刻，如今看到點滴付出得到回應，感動之餘，也想告訴大傢，有生之年，我還會在以後奮鬥的行業范疇內，在大傢的支持下，做更多有價值的事，服務社會。

股權轉讓的決定，首先來自於退休的需要。不是我，是我的兄長、同學壽柏年。他今年已過花甲。綠城二十年，他擔任重要角色，讓綠城上市，扶公司過調控關，在資金線上嘔心瀝血。那是真正的嘔心瀝血，去年路演回來，他胃出血，1500CC......不下火線，他就要繼續面對超強度的工作量。

何況，那些超強度的工作量，那些心血和理念並沒有讓綠城在行業的慘淡中得以幸免。這些年，隻看到越來越多的綁縛，未能有喘息之機。

三天前我去無錫，6年前綠城拿的地，如今蓋起瞭當地出類拔萃的好房子，價格也不貴，但被限制的客戶太多，成瞭難以消化的庫存。

以我本心，並沒有打退堂鼓的道理。但權衡再三，老兄弟共進退吧，把這份工作交給比我們更有鬥志，更有激情，也更有能力的人去做。我們選擇相信融創，相信孫宏斌，希望他們把這個有理想的企業帶進美好新天地。

天下本一傢，有德者掌之。

但是，我並非遠離綠城，我仍有堅守的義務。對於房產的品質，服務的品質，我還會以我的責任、能力去擔當，這一點，請大傢放心！

我也有自己繼續努力的方向：做代建，做養老，做現代農業......我將比過去更能集中自己的精力，在卸下重擔的同時，把全身心投入到其他有價值的事業中去。

過瞭知天命之年，我深知自己應該做什麼，能夠做什麼。屬狗之人，天生就是看傢護院，為眾生服務的。身居何位，並非人生最重要命題。

再次感謝大傢，也期待大傢一如既往地支持綠城，支持我。我會告誡自己不可辜負你們，不辜負這二百多條短信裡的情誼。

宋衛平

2014年5月17日

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/22432735415.shtml

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Oct 30 Fri 2015 11:40
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海外房地產投資方興未艾

??近兩年中國對外投資房地產的熱情不斷增加，投資規模持續擴大。萊坊最新發佈的《中國對外房地產投資報告》顯示，2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元上升至150億美元。澳大利亞、英國及美國的門戶城市成為投資熱門城市。業內人士預計，未來險資及超高凈值人士對外投資熱情將不斷提升，中國對外房地產投資將持續增長。

??房企佈局海外市場

??1月23日萬達集團收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax

??House大樓，計劃投資約10億美元，建設一個綜合性地標項目。這是萬達集團繼黃金海岸珠寶三塔項目後在澳大利亞的又一重大投資。此前，綠地集團也曾拿下海外地標性項目，而這僅僅是中國對外房地產投資熱潮的縮影。

??“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。促使中國投資者在海外投資房地產的主要原因有中國國內政策推動海外投資、國內市場需求放緩、海外市場更客觀的回報率等。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王傢明指出。

??根據萊坊的統計，目前中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市，其中中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年同比增長超過60%。

??“2013年中國流入上述三個市場的資本比2012年增長瞭5倍。”王傢明預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年水平，未來仍將是投資的熱門地。

??目前大型開發商已開始在海外市場積極開發物業項目，尋求多元化發展。根據萊坊統計，總資產規模超過110億美元的19傢房企中，已有8傢房企在成家貸款海外進行瞭投資，另有8傢房企對海外投資“有興趣”。

??“公司已經總共進駐九個國傢十三個城市。”綠地海外部人士對中國證券報記者表示。目前，綠地在濟州島打造瞭漢拿山小鎮項目，倫敦綠地中心則是242米倫敦新金融城地標住宅，綠地還在悉尼投資建造占地4000平方米，高235米、85層的兩棟酒店式公寓。此外，公司在洛杉磯、多倫多等多個城市均有投資項目。

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??除瞭傳統熱門城市外，部分城市還具有投資潛力。萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅表示，如果綜合考慮甲級寫字樓回報率以及與10年期國債息差因素的話，法蘭克福、東京、休斯頓等城市也具有投資吸引力。

??險資“出海”異軍突起

??除瞭開發商“出海”外，險資也成為中國對外房地產投資的“主力軍”。業內人士預計，2015年將是保險公司海外地產投資活躍的一年。

??萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15傢保險公司中，有4傢已經在海外進行房地產投資，還有8傢保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣佈以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。

??“險資投資海外地產主要集中在標準型建築，註重風險和回報平衡，同時也會考慮到同行競爭。”紀言迅表示，由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資，因此未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度，有望出現更多投資案例。

??不僅是開發商及險資，目前超高凈值人士、中小型國有企業以及民營開發商也開始走出海外投資房地產項目。據王傢明透露，目前上海某私企在澳大利亞的投資額已經超越萬達及綠地。

??“在海外投資時語言、文化、買賣談判等很多方面與中國國內有較大差別，部分國傢的項目審批流程也比較長。”王傢明表示，國外房地產買賣均應進行估價，且成交額通常會高於估價10%，因此在對外投資時應該聘請專業化團隊，在物業地點、類型及估值上進行全面考量。

??

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-27/08085965631257798043906.shtml

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