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Oct 22 Thu 2015 04:42
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銀四成色漸顯看沈陽開發商促銷大血拼

新浪樂居訊(編輯 高品一)這是一場"接地氣"與"高大上"的戰爭......

上周房交會的召開給沈城的樓市加溫不少，開發商紛紛拿出大幅度優惠吸引購房者。進入四月，優惠力度持續發酵，活動也開始增加，"金三銀四"樓市活躍度漸顯。為吸引購房者的關註，開發商們想盡瞭辦法：價格戰，促銷戰，禮品戰，活動戰等應接不暇。

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翔鳳溫莎莊園售樓處開放，該項目定於4月19日至21日店慶三日，在此期間購買指定房源的客戶，5000元誠意金抵3萬元房款的優惠，還額外贈送汽車一輛。另外，華強城預計4月27日開盤，新品認籌，更有5千元抵5萬元房款優惠。

優惠戰打得火熱，活動戰也沒有停歇。上周，金輝湖畔裡將組織工作人員在沈陽市地鐵口現場免費派發營養早餐。隻要在發放點掃一下金輝湖畔裡微信二維碼，就可以得到 "沈老頭包子"早餐一份。之前大手筆為員工征婚，現在又派送早餐，種種舉動體現瞭開發商的人性化思維。看來，金輝是要將彰顯人性化的暖心牌打到底，不僅要留住購房者的人，還要留住購房者的心。

越來越多"送早餐"，"送茶葉蛋"這樣溫暖貼心的活動在沈陽出現，很受市民的歡迎。有受訪者表示，很高興看到開發商現在更"接地氣"，更註重人文關懷。業內人士分析，在銷量大幅低於往年的銀四，開發商對購房者的重視逐步提升，蓄客成為瞭關鍵詞，開發商良好的品牌和社會形象，無疑是其中重要一環。

"高大上"--專業化學無止境

沈陽4月春意盎然，自然鮮花也不能少，4月13日，萬錦香樟樹舉辦瞭一場"春天禮"插花DIY活動。主辦單位聘請瞭專業的花藝師，為參加插花DIY活動的到訪者們提供最專業的插花知識與建議。

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另外，"陽光100芒果生活節"在上周末舉行，周六一場"聞香識女人"頂級香水品鑒會，香奈兒、迪奧等多款頂級香水悉數亮相。周日，"大型傢庭投資理財知識普及講座"解析新一年度國內整體經濟狀況，講解各類投資項目及各類投資風險陷阱。

細心的網友發現，開發商舉辦的活動越來越"高大上"，逐漸趨向"專業化"。之前有開發商舉辦高級定制婚禮活動，同樣也請來瞭專業人士在場進行悉心指導。房企又選擇瞭新的身份--"社會教師"，通過各式各樣的教授活動，來提升品牌形象。

業內人士稱，開發商對品牌形象的塑造越來越重視，"高大上"的活動從另一個方面也是對產品定位的一種展示。此外，對細節的關註不僅體現瞭開發商品牌文化，也說明開發商對消費者的重視程度逐漸提高。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/18102698173.shtml

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Oct 22 Thu 2015 04:40
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昆崳山保護區強化監督檢查改進工作作風

近期，昆崳山保護區加強對機關作風的監督檢查，進一步強化瞭機關幹部的紀律意識、責任意識，大局意識。采取區主要領導親自抓，分管領導具體抓，區黨群工作部負責督促檢查。通過嚴格落實規定，確保在轉變作風、服務基層方面取得更大實效，形成講實話、幹實事的良好風氣，樹立水利部門良好形象。

一是領導幹部率先垂范。區領導嚴格貫徹落實有關規定，加強調查研究，密切聯系群眾，帶頭遵守廉政制度，處處以身作則，廉明勤政，當好全區幹部職工的表率。廣大幹部職工組成44個為民服務小組，更多地深入基層和一線調查研究，瞭解重大決策部署在基層的執行情況，聽取基層群眾的意見和建議，幫助基層解決實際問題。

二是切實加強對機關作風的監督檢查。區黨群工作部專門設計瞭機關作風檢查記錄紙，對每一個部門、單位的人員、出勤情況進行瞭設置，堅持每半月一次，對全區各部門單位工作人員的出勤情況，工作紀律情況進行檢查，一經發現，限期整改，並將檢查結果存檔。通過檢查，極大地調動瞭全區上下的工作積極性，取得瞭良好效果。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/17032199172.shtml

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Oct 19 Mon 2015 14:56
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央行下調逆回購利率市場寬松預期增強

??大智慧阿思達克通訊社3月17日訊，中國央行周二進行瞭200億元7天期逆回購操作，利率較上次下調10BP。業內人士認為，央行此時調低逆回購利率，引導資金利率下降意圖明確，不過，若要達成目的，政策上仍需量價配合，貨幣基礎缺口仍存的情況下，降準等放松政策或指日可待。

??“央行適時調降7天逆回購利率，傳達瞭主動引導資金價格下行的政策預期。”交通銀行(6.40,0.06,0.95%)資產管理部高級分析師陳鵠飛對大智慧通訊社表示。

??陳鵠飛並稱，受益於財政部公佈一萬億元的債務置換、IPO打新資金陸續回流的利好推動，本周資金借貸利率和流動性風險溢價均呈現出同步下行態勢，央行公開市場調降回購利率，也是主動適應和引領貨幣市場的動態變化。

??中金公司分析師陳健恒在接受大智慧通訊社采訪時稱，央行調低逆回購利率是因為貨幣市場利率高企，適度引導貨幣市場利率回落，加上釋放放松信號，以對沖財政1萬億置換帶來的供給壓力沖擊。

??民生證券宏觀團隊分析師李齊霖對大智慧通訊社表示，節後春節現金回流，公開市場節前貨幣投放節後貨幣回籠是慣例。不過本次節後資金面較以往偏緊，因此節後貨幣回籠量也是少於以往。

??李齊霖表示，當前市場7天回購利率在4.5%~5%之間，逆回購中標利率下調有引導市場資金利率下調意圖，但真正引導市場資金利率下行還需要“量”的配合。外匯占款收縮，新增人民幣貸款高增長，均對資金面構成緊約束，如果沒有量的配合很難真正引導利率下行，但資金利率不下又難以支持經濟內生性復蘇，所以貨幣寬松還需加碼。

??民生證券最新研報中指出，當前降準的步伐已經越來越近，理由如下：一是降息後沒有真正降低資金利率，即央行寬松力度不夠，遠未滿足流動性缺口；二是二季度城投大量到期，而央行以往的寬松貨幣政策總會與地方債務到期時點不期而遇，一萬億置換的供給壓力需要降準來對沖。

??東莞銀行金融市場部分析師陳龍也在發給大智慧通訊社的郵件中表示，二季度來看，貨幣基礎缺口仍然存在：首先，外匯占款不容樂觀；其次，商業銀行可動用的貸款規模可能在二季度中消耗殆盡；第三，一季度財政存款凈上收規模將超過3000億元，4、5月份上收規模更大；最後，外部來看，人民幣貶值趨勢與資金外流趨勢可能加速。

??“從目前來看，在一二季度相交的時點，往前看與往後看都存在一定的資金缺口，即使央行通過非公開市場操作和房屋二胎銀行申辦利率多少免費諮詢試算再貼現等窗口定向工具，向市場投放資金，但長期性、基礎性的缺口仍將存在，對維持總量資金安全的央行貨幣政策核心因素來說，再來一次全面降準和定向降準都是必須的。”陳龍稱。

??大智慧通訊社統計顯示，本周公開市場共有600億元資金到期，其中，周二到期350億元，周四到期250億元。由此計算，央行公開市場周二凈回籠資金150億元。

??央行上周二和周四分別在公開市場進行瞭350億元和250億元7天期逆回購操作，中標利率均持平於3.75%，由於上周共有1130億元資金到期，因此當周實現凈回籠資金530億元，為連續第三周凈回籠。

??市場方面，反應最為靈敏的國債期貨在逆回購利率出來後應聲上漲。截至10:54，主力合約TF1506報91.270元，漲幅0.17%，成交量為12450手，持倉量為37484手。

??銀行間短期資金利率早盤亦小幅下行。截至10:55，隔夜質押式回購加權平均利率報3.3420%，上日報3.3608%，7天品種報4.5785%，上日報4.6156%。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-17/15525983504974188167431.shtml

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楊科偉京滬限購不取消但微調又何妨

??去年底，一線城市取消限購的消息不絕於耳。在近期的地方“兩會”上，北京市副市長陳剛表示，北京房地產價格正有所回落，房價正理性回歸，取消限購暫不在考慮范圍內。上海住房保障和房屋管理局局長劉海生也表示，上海目前未考慮放寬住房限購政策。

??2014年房地產市場整體調整、表現低迷，一線城市在前三季度表現較差，但四季度表現可圈可點。從CRIC監測數據來看，2014年一線城市商品住宅新增供應量4370萬平方米，同比增加19%，商品住宅累計成交約3210萬平方米，同比下跌22%，整體供求比為1.36。但一線城市由於其潛在需求量大，購房人群支付力強，第四季度均有不俗表現，成交反彈的力度和持續性卻為最強。尤其是2015年1月上半月，在其他二、三線城市後續需求不濟的情況下，唯獨一線城市成交量維持上漲，且勢頭不減，同比大漲31.5%。正基於此，城市庫存消化周期快速下降，北京、深圳由年中的20個月降至年底的12個月，上海由13個月降至9個月，市場中長期供不應求的矛盾依然揮之不去。

??從購房需求來看，在一線城市2014年的樓市表現中，上海成交表現最為穩定，商品住宅成交總量為971萬平方米，為近5年來第二高，僅低於2013年。成交價格依然小幅穩定上漲，到去年12月均價已達30030元/平方米；北京樓市成交表現與上海並無二致，成交量在四季度上漲明顯，需求依然非常旺盛，不同的是成交均價一路下降，房價理性回歸。

??另一方面，從開發企業對一線城市市場預期看，戰略上延續回歸一、二線的大勢，行動上各路房企甚至中小企業也積極佈局一線市場，直觀表現就是土地成交金額和樓板價雙雙突破歷史最高點。根據CRIC數據，2014年北京土地成交總金額達到1916.9億元，同比微漲5%，樓板價高達11527元/平方米，同比漲幅達51%。上海2014年土地出讓金額與2013年同期相比雖有所滑落，但整體而言，上海土地市場熱度不減，從“方興地王”到“董傢渡地王”，再到“前灘地塊”一天兩次刷新全國土地市場的最高成交單價；火爆的土地市場、頻頻刷新的地王，無不宣示房企對京、滬等一線城市市場的信心和預期。

??行業正從“黃金時代”進入“白銀時代”，房地產市場進入“新常態”，城市市場、需求結構等諸多方面分化加劇，尤其是在整體經濟增長放緩、購房適齡人口減少等也成為“新常態”的背景下，部分二線和三、四線城市房地產市場將持續低迷，此時更加凸顯一線城市不動產巨大的投資價值，土地交易不斷升溫、資金集中流向一線城市的背後，也折射出市場預期的變化，一線城市樓市的投資需求依然大量存在，未來可能會更加聚集。

??北京和上海分別作為中國的政治和經濟中心，人口吸附力短期不會有改變，剛性需求依然大量存在。對於需求量巨大，購買力十足的一線城市來說，假若放開限購，被抑制的需求集中釋放，成交量迅速暴漲，打破目前好不容易建立起來的良性平衡，引發的市場過熱於房地產發展無益。2胎化

??2014年可以說是中國樓市調控的“拐點”，諸多“去行政化”措施相繼落實，還房地產行業真正的市場化發展之路。未來隨著長效機制逐漸完善，一線城市“限購令”必然要退出舞臺。但短期內貿然取消限購，可能時機並不2胎房貸年息利率多少免費諮詢試算成熟，既沒有取消限購的緊迫性，也沒有取消限購的必要性。

??我們認為，雖然短期內全面取消限購會有問題，於我國房地產市場的發展無益。但局部調整並不無可能，對一些“不合理”的條件進行調整。比如北京要求必須繳納社保或者個稅5年以上方能購房，上海的非戶籍單身不能買房等，的確“誤傷”瞭大量有真實自住需求的在京滬兩地工作、生活的非戶籍購房者。另外如限購的區域、產品類型也可以不用“一刀切”，比如存量較大的區域進行政策放松；140平方米以上大戶型或者高端住宅完全交給市場，供求自由匹配。如若這樣，無疑將會更加有利於市場平穩健康發展。

??（作者為CRIC中心研究員）

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Oct 19 Mon 2015 14:53
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近億平方米新開工面積將於今年陸續入市

??省房協發佈報告預警樓市庫存壓力

??“全省待售面積創新高,加快去庫存仍是當務之急。”近日,廣東省房協發佈《2014年度廣東房地產市場分析報告》,該報告表示,去年廣東省樓市成交達近五年來次高水平,但庫存水平仍讓市場承受壓力。該報告預測,2015年的房地產市場或延續去年8月份以來的態勢,全年市場保持謹慎樂觀,住房價格維持穩定。

??A

??住宅待售面積創歷史新高

??來自省房協的數據顯示,2014年,廣東商品房銷售面積9315.76萬平方米,同比下降5.3%;銷售額8461.84億元,同比下降5.4%;銷售均價9083元/平方米,小幅下降0.1%。從走勢看,1-8月,銷量同比降幅總體逐月擴大;下半年,隨著各地行政幹預逐步退出,降息和差別化住房信貸政策的有效刺激,市場預期趨於好轉,企業積極促銷,各月銷售量明顯上升,累計降幅自8月築底之後逐月縮小,全年呈現先降後升態勢。從近五年廣東商品房銷售面積比較情況看,2014年僅低於2013年,處於歷史次高水平。其中,2014年第四季度銷售面積達到3388.23萬平方米,則為歷史最高水平。

??庫存方面,截至2014年期末,全省商品房待售面積5467.99萬平方米,同比增長22.3%。其中,商品住宅待售面積3545.82萬平方米,同比增長24.6%;辦公樓198.69萬平方米,同比下降4.5%;商業營業用房818.36萬平方米,同比增長16.9%;其他房屋905.13萬平方米,同比增長26.4%。除寫字樓之外,其他各類用房的待售面積均創下歷史新高,說明後市總體面臨較大的去化壓力。

??B

??預計今年市場謹慎樂觀

??“從住宅市場走勢看,盡管截至2014年住宅市場供需總體處於基本平衡狀態,但2010年以來持續超規模的新開工量一定程度上透支瞭市場的消費能力,且2014年近億平方米的新開工面積將於2015年陸續進入市場形成供應,而市場需求則難以同步提升,預計今年仍將是積極消化庫存的關鍵時期。”省房協報告表示,由於總體建設規模的持續擴大,企業的資金壓力不斷加重,在行業轉型升級的關鍵時期,為獲得發展新機,也要求企業加速銷售回籠資金。

??該報告認為,總體而言,隨著行政幹預退出,在穩健貨幣政策和積極財政政策刺激下,消費預期繼續好轉,預計市場或延續去年8月份以來的態勢,全年市場保持謹慎樂觀,住房價格維持穩定。對於庫存去化周期較長的城市和企業,建議根據市場細分采用租售並舉的方式以加快存量房的消化速度。

??土地市場方面,省房協的報告表示,大幅上漲的土地成本,在加大瞭市場風險的同時,也嚴重制約瞭企業追加投資的能力,降低瞭房地產投資對經濟發展的拉動作用。2015年,預計各地方政府仍有出讓土地的迫切需求,但企業參與市場競拍將趨於謹慎,土地溢價水平將有所回落。

??機構觀點

??世聯行集團市場研究部:預計2015年行業整體的調控將延續去年的主基調,貨幣政策將適度寬松;房企直接融資渠道會進一步放寬,將促使行業集中度提高。市場供需層面,省內主要城市已進入實質性去庫存階段,預計成交將整體維持高位水平,但局部市場依然存在進一步向下調整的風險。

??合富房地產經濟研究院:2015年地方政府將積極推動住房需房貸二胎中國信託房貸二胎利率利率多少免費諮詢試算求釋放,房地產整體政策環境寬松。預計樓市以去庫存為主,房價保持穩定,其中超大城市房價或有小幅度上揚空間。此外,在經濟調整環境下,房地產作為資產大幅上漲的預期弱化,配置資產型的購房需求減少,剛需主導格局持續,改善型入市將有所增多,預計大戶型消化較2014年有所加快。

??廣東中原地產代理有限公司:新常態下,行政幹預退出有助於行業自身調整,投資渠道拓寬亦會降低樓市的投資熱度。2015年,預計貨幣政策保持穩定、樓市信貸逐步松閘,樓市信心有所回復;城鎮化進程推進及傢庭裂變的加快,釋放更多的住房需求;以自住型為主的購房需求引導市場供求關系趨於合理,房價的增長動力不大,穩步去化將是主基調。

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Oct 13 Tue 2015 14:23
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房企債務違約或現連鎖反應誰將是下一個佳兆業

?

?經歷瞭當傢人辭職、房源遭封、合夥人退出等一系列負面新聞後，日前佳兆業爆發債務違約危機。業內人士表示，房價在下跌時房地產企業融資成本過高，隨時有

可能成為壓垮房地產企業的最後一根稻草。佳兆業債務事件很可能不會是個例，未來很可能有企業步佳兆業的後塵，從而影響市場對內房債券的信心。屆時，內地房

企的融資環境可能變得更嚴峻。

??佳兆業成“黑天鵝”

??1月12日晚間，墜落中的佳兆業向外界釋放出一則求生訊息：匯豐銀行對其豁免債務違約。

??然而，畢竟違約已成事實。

?

?1月8日，一筆總金額5億美元10.25%的2020年票據當日本應該付出半年利息，約2300萬美元。佳兆業稱，當日並未償還。美元債息未按期兌付讓

佳兆業成為首傢美元債違約的內地房企。專傢分析，高息票據金額高、無擔保、期限長，而且用途無管制，而一旦違約極易引發即時清償。

??債資信評估有限責任公司評級業務部馬小明認為，佳兆業債券違約事件在一定程度上引發瞭債券市場的部分憂慮及關聯反應，其已導致其他內地房企相關美元債券收益率大幅飆升。同時，若佳兆業後續觸發交叉違約條款，或將進一步抬升房企海外融資成本。

??事實上，佳兆業違約作為行業“黑天鵝”事件的影響已經顯現。據過往經驗，每年1月為內房企業發債高峰期，而近日不少內地開發商都表示在考慮發債“暫緩”，預計春節前不會有太多房企發債。

??而德意志銀行則明確表示，佳兆業的債務違約問題引起市場對非國有開發商的股票和債券市場的憂慮，或影響行業未來3-6個月的融資情況。

??但利得金融服務集團品牌市場合作部總監談佳隆則表示，房地產企業融資杠桿較高的行業特性突出，因此局部性出現房地產企業債務違約是市場“出清”的正常表現，但這並不意味著房地產企業融資成本會普遍上升。

??房企生存環境逆轉

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?“環境變化是房企面臨債務危機的重要原因。”中國社科院金融研究所研究員易憲容分析，國內房企目前面臨著幾個方面的夾擊。一是美元強勢緊縮，海外融資成

本上升。二是房地產市場的周期性調整，國內金融機構對房企貸款收縮。同時，影子銀行讓企業的融資成本過高，也有可能成為壓垮房地產企業的最後一根稻草。

??易憲容表示，該事件可能是國內房地產市場的普遍現象。隨著房地產市場周期性調整向深度及廣度發展，國內房地產企業的各種債務風險都可能暴露出來。事實上，這也是去年10月政府突然出臺房貸新政及降息的目的所在。

?

?對此，談佳隆分析，導致房地產企業出現違約的主要原因是融資杠桿較高，使得企業的負債率較高導致的，高杠桿融資在經濟上升周期會擴大效益，而經濟進入平

穩期甚至下降期則會導致現金流的緊張，這是部分房地產企業出現債務違約的根本原因。未來銷售回款的能力差、回款慢、負債高的企業壓力會比較大。

??閩系房企高負債遭聯想

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??業內人士預計，佳兆業此次違約風波或將隻是冰山一角。其中，高負債率也是企業面臨違約風險的一個重要原因。

??據克而瑞研究中心的一份研究報告指出，去年三季度，房地產行業凈負債率在100%高位上環比企穩，而不同規模的房企顯著分化。總體上，大房企負債率和負債結構全面優化，但中型房企負債率繼續惡化，小房企凈負債率在高位徘徊。

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?萬科、保利地產(保利西山林語

保利新茉莉公館)、招商地產、金地集團4傢大型房企截至去年三季度末的凈負債率水平處於62%的低位，萬科的凈負債率僅為26.2%。相比之下，中糧地產

(中糧萬科長陽半島

中糧祥雲國際生活區)、華僑城、金融街、金科等15傢中型房企凈負債率為137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120傢小房企凈負債率

109%，環比微增1個百分點。

??近年來擴張迅猛的兩傢閩系房企的凈負債率更是高達546%和454%，環比均激增約70個百分點，同比均飆升約300個百分點。

?

?以其中一傢為例，由於斥巨資拿地且擴張迅猛，該企業的資金及負債率一直是行業內關註的焦點。該公司去年在營收和凈利潤增長放緩之際，公司借款卻又有所增

加。去年三季度期末的短期借款為64.66億元，長期借款額度也高達253.8億元，其中短期借款比半年時的71.87億元有所減少，但長期借款比半年時

的249億元增加瞭4.8億元。

??業內人士分析，該公司去年逆勢拿地，而高價地數量為數不少，是讓其負債率不斷的重要原因。同時，該公司開發瞭相當多的高端樓盤，受市場低迷所限也影響瞭其回款速度，隨著該公司債務兌付期的來臨，未來必將面對越來越大的違約風險。

??恒盛或成下一個佳兆業

??誰將成為下一個面臨債務違約的房企正在成為新一輪樓市的猜想。

??而近日負面新聞纏身的恒盛地產被預測將成為下一個佳兆業。目前恒盛地產多個項目陷入多起訴訟，多個民間借貸者及數傢信托公司受到牽連，違約風險正在累積。

??資料顯示，恒盛地產的海外債券正在變為垃圾債。其2018年到期的一隻債券已經連續4個月下跌，目前已經跌至每1美元面值為68美分的水平。違約風險正在累積。國際投資者已經對恒盛地產的基本面產生瞭深深的擔憂。

?

?這傢曾風光無限的上海民營房企，在2009年和恒大、龍湖等企業在同一時間段上市，從上市初期年銷售額67億元一度沖至年銷售133億元規模，年度最高

溢利達到36億元。但其勢頭從2012年開始急轉直下，到2014年中期僅銷售19億元並開始虧損，且半年虧損高達2.21億元。有跡象顯示，復雜的資本

運作與關聯交易正在摧毀該公司。

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表示，房地產業屬於資金密集型行業，開發周期長、資金投入量大，而企業一般自有資金投入較少，現金流狀況受項目建設和銷售進展狀況影響大，主要依靠外部資

金及銷售回款滾動經營。一旦房企遭遇不可控的突發事件，項目銷售回款將一定程度受阻，經營資金鏈也會面臨較大考驗。同時，清晰的股權結構、明確的責權利

益，是一個企業平穩運作的基石，過於復雜的運作模式，無論是人員還是項目出現問題，將導致整個企業生態系統惡化，甚至企業信用狀況出現危機。

?

?談佳隆分析，政府已明確支持房企采用多種金融工具改善房地產信貸供給，穩定房地產需求端。為避免債務風險集聚，需要進一步通過債券、基金等金融工具和產

品多渠道籌集社會資金推動房地產行業發展，將房地產蘊含的金融風險有效、合理地向社會進行分散，使得風險和收益定價更為合理，防范產生系統性金融風險。

北京商報記者董傢聲/文張彬/制圖（北京商報）

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/09025961296007827605401.shtml

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Oct 13 Tue 2015 14:21
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二胎房子買賣缺錢急用哪裡借錢探秘另類穹頂新加坡讓您的生活從藍天下啟幕

環境污染越來越受到人們的關註!為瞭下一代能不再受環境污染的侵害，紛紛將視線轉向瞭有著“全球最宜居城市”新加坡。

眾所周知，“獅城”新加坡作為世界上最適宜人類居住的潔凈空氣和生存環境是有據可循的。前不久，國際人力資源咨詢公司ECA近日發佈一項關於今年最適宜居住地區的調查報告，報告共涵蓋瞭全球450個城市，綜合考量瞭氣候、醫療服務可負擔程度、住房、基建、人身安全、政治局勢緊張程度以及空氣質量等因素，最終得出一份各大城市的宜居程度排位表，新加坡當仁不讓拿下冠軍頭銜。這已經是新加坡連續16年雄踞榜首，宜居環境有口皆碑。

新加坡“花園城市”的美譽主要得益於公民強的環保意識及自主遵守每一條的環保條例，保證瞭每條街道幾乎做到如新建般幹凈整潔。這使得700多平方公裡的國土皆是“花紅柳綠，香氣宜人”。旅途在新加坡，您會體驗到有別於東西方純粹文化內核的都市風景，它更像是一種充滿西方紳士優雅與東方熱情魅力的的雙向結合體。

在新加坡，所有公共政策都是為瞭一個目標：讓城市生活更得宜，讓居民生活更舒心。

A.嚴格的法律制度，讓生活更趨近於公平、公正，人人生活得以有保障;

B.嚴格的社會秩序，讓生活有條不紊地行進，良好的社會治安使每個人都充滿安全感與責任感，能夠更加自主有序地構建和諧社會;

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C.完善的規章制度，作為東南亞乃至世界的一個金融中心、商貿中心、娛樂中心及物流中心，為瞭更健康地發展合理可持續的經濟成效，新加坡為所有公民創建瞭一個具有良好治安、醫療、律法、公共等，物質與精神文明都穩步發展的、適合我們居住的優良生活環境。

永泰亞洲與美羅誠意醞釀的2014年度全新力作——嘉禦苑(The Crest)便坐落在這座美麗而又宜居的城市中心，作為新加坡中心區的嶄新地產項目，它具備瞭無與倫比的地域優勢(緊靠新加坡商業中心烏節路，驅車數分鐘即達)和投資潛力(匯聚國際精英人才的新加坡高科技研發中心One North)，同時還是最好的居住場所(適合全傢休閑娛樂的聖淘沙島也近在咫尺)。

嘉禦苑(The Crest)外觀效果圖

它所倡導的“美麗新居所美好心生活”的居住理念正好與時下國人對於美好生活的理想藍圖不謀而合。由普利茲克建築設計大獎獲得者、國際知名建築大師——伊東豐雄巧思設計的它，緊連新加坡最為寧靜尊貴的東陵區(Tanglin district)與高尚私人別墅區和使館區，高貴品味自然顯現，堪稱 “全明星”發展項目。

嘉禦苑(The Crest)位於查理士太子灣，占地面積256,000平尺，共469個單位，戶型覆蓋1房至5房，面積從57-186平方米不等，能滿足各類住戶需求。嘉禦苑(The Crest)由3棟23層的公寓(綠茵樓閣)及4棟5層小洋房(水居別苑)組成，容積率僅2.1!該項目預計2018年第二季度交房。

嘉禦苑(The Crest)小區效果圖

嘉禦苑和諧地融入周邊自然生態環境，由公園連道休閑漫步便可直達濱海灣。匠心獨運的景觀設計，為您的居傢生活錦上添花。波光粼粼唯有清馨湖濱，鳥語花香隻在百花香榭，綠意盎然獨處翠林地帶，曲徑通幽勾勒出美輪美奐的園林景致。絕佳的環境結合先進完善的公用設施，為您譜奏成一篇經典的生活樂章!

美麗居所在此呈現，美好生活由心綻放，居住在此，能讓您和您的傢人得到更好的照顧，讓生活從“藍天”下啟幕!

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/21575989757388398587366.shtml

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Oct 13 Tue 2015 14:20
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2014沈陽房價沒有上漲理由七年已漲68.4個百分點

沈陽開發商優惠戰升級零首付零月供看上去很美

遼寧啟動單獨二胎相關程序熊孩子來襲房價何去何從

五宗地塊吸金10.35億金輝地產5.69億摘於洪區地塊

上周末沈陽兩項目加推本周預計零開盤

地產圍城你進我出這年頭"聯姻"才能求發展

常言道：幸福的故事皆相同，不幸的故事各有各的不幸。但如果細心聽，又會發現，不幸的故事裡，房產都是脫離不開的話題核心。結婚，需要買房；離婚，房產分割；房產，儼然是新時代下婚姻的必要條件。

80後的愛情常常被人說成是"速食主義"的愛情，而且似乎總是離不開"物質"這個話題。為瞭房產證上寫誰的名字而爭得頭破血流，甚至鬧瞭離婚的不在少數，然而，滿鴻和他的女朋友在處理這個問題上卻是一個充滿"正能量"的例子。

今年28歲的滿洪為能使用公積金貸款，未領結婚證，就在購房合同上隻寫瞭女友的名字，滿鴻沒想那麼多，隻想著把未來這個小傢的利益最大化。

由於高考落榜，滿鴻隻能選擇長春一所專科學校就讀。大學期間通過朋友介紹認識瞭現在的女朋友琳琳，一處就是八年。琳琳在沈陽郊區一傢中學做外語教師，收入穩定。滿鴻兩年前從長春來到沈陽，中間有過短暫的工作，但是不滿意，索性辭掉工作，開始瞭在沈陽的安傢路。

為瞭方便女朋友上班，滿鴻把購房區域鎖定在鐵西、於洪，他算瞭算手裡的錢，目前傢裡能拿出40萬，如果用公積金貸款最多也隻能買總價70萬的房子。幾經折騰，兩個人終於在鐵西買瞭一處房子，由於滿鴻沒有公積金，所以在購房合同上直接寫下瞭女友的名字。

滿鴻的行為讓朋友既吃驚又佩服，40萬元首付，相當於花瞭滿鴻全傢人半輩子積蓄，然而滿鴻就這樣輕率地寫上瞭女友名字，更何況兩人還沒有結婚登記。

滿鴻的父母起初勸阻："可以用女方的名字買房子，這不反對，畢竟你們處瞭八年，以後要嫁你做老婆，但是至少要先登記再買房，這樣至少算做婚後共有財產，真有個閃失，房子還有你一半。現在電視裡每天播的不靠譜事太多瞭，萬一真出點啥事，哭都來不及。"但是滿鴻還是勸通瞭父母，"隻要兩個人相愛，寫誰的名字不一樣呢？隻要讓傢的利益最大化那就足夠瞭。"

有人說滿鴻傻，有人說這才是真愛。看著男朋友那麼相信自己，琳琳也坦言："不會辜負男友的疼愛和信任。"現在，兩個人正在為裝修開始緊鑼密鼓的籌備，琳琳說，男人為自己可以毫無保留，自己也願意拿出全部的積蓄和他一起，為愛奮鬥。

有時候，不要埋怨這個社會物欲橫流，隻要你相信並且用心守護愛情的美好和純真，你也會獲得純粹的愛情。"房子是婚姻的殺手"隻是那些在愛情混雜瞭太多私欲人的托詞，在彼此真誠相待的關系中，房子隻會是守護神，而不是破壞者。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/14232517311.shtml

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Oct 13 Tue 2015 14:18
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中糧地產豪賭地王庫存暴增261億

半個月前夏傢胡同地王誕生帶來的震撼還未消散，孫河地塊已經悄然改寫瞭北京單價地王的價碼-位於北京南三環的夏傢胡同地塊樓面地價已經超過4萬元/平方米，而東北五環外毗鄰首都機場的孫河HIJ低密度地塊，其樓面地價已經高達5.2萬元/平方米，而改寫這一歷史的正是央企中糧地產。一時間，面粉貴過面包、央企地王、盈利前景欠佳等傳言甚囂，將中糧地產再次拋上輿論的風口浪尖。

"對於項目未來的形態，我們還在規劃中，目前還在辦理各種手續，至於拿地價格，我們在之前做瞭嚴格的調查和詳盡的可行性研究。"中糧地產證券部門的一位負責人告訴時代周報記者，但是當時代周報記者追問是否能盈利的問題時，對方沒有回答，隻反復表示，之前做過可行性研究。

而此前，中糧地產也多次拿地王，但幾乎每塊地王之路都磕磕絆絆。瑞銀方面的分析認為，中糧地產斥重金奪地王的深層次原因在於公司競爭力的不足，也反映出公司把握市場節奏的能力較差。這也直接導致瞭中糧地產最近幾年的存貨逐年上漲。

中糧地王盈利前景欠佳

7月23日下午，位於北京"中央別墅區"的朝陽區孫河HIJ低密度地塊進入現場競拍環節，經過37輪競價和33輪公租房面積的競報後，中糧地產以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價拿下該地塊，溢價率49.37%。中投顧問房地產行業研究員韓長吉告訴時代周報記者，該地塊價格較高，如果加上需要建設的幼兒園和醫院，平均地價上升到5.2萬元/平方米。這個價格再次刷新瞭北京樓面單價的最高紀錄。

亞豪機構市場總監郭毅告訴時代周報記者，孫河板塊臨近中央別墅區，可以借用其已經成熟的教育醫療等配套設施；和北京周邊其他低密度宜居板塊相比，更接近市區，可以作為第一居所；加上此前龍湖和泰禾集團已經在該板塊開發瞭高端別墅項目，組團的優勢更加明顯。

"每平方米售價達到8萬-10萬元就會盈利，6月份龍湖的別墅拿到預售許可證，但是景觀樓王的售價已經達到每平方米10萬元，這就意味著，市場對這一區域的房價，心理價位已經提升到10萬元/平方米，因此中糧地產才敢如此高位出手。"郭毅表示。

盡管孫河地塊的升值空間看好，但是市場上擔憂的聲音也不絕於耳。

2012年9月26日，國土局就出讓過一宗孫河北甸西村宅地，最終龍湖以14.7億元擊敗瞭萬科、華遠、九龍倉、懋源等競得，樓面價約22000元/平方米，而該地的容積率也僅為1.1，建築面積66293平方米。

孫河區域地塊自龍湖入駐後就開創瞭以高端物業為主體的供應格局，2013年1月24日，泰禾集團經過43輪競拍以18.5億元，拿下朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地，折合樓面價28559元/平方米，其中配建的公租房面積隻有區區2000平方米，公租房面積僅占到3%。2013年2月28日，孫河鄉再次迎來兩宗宅地出讓，首開地產分別以10.6億元和16.6億元拿下孫河鄉西甸西村F地塊和G地塊，兩地塊溢價率均不超過35%，也均未達到競價上限。其中孫河鄉西甸西村F地塊樓面價為25980元/平方米，G地塊樓面價為26357元/平方米。

然而僅僅5個月之後，中糧地產就直接將孫河地塊的樓面地價抬升到5.2萬元/平方米，暴漲兩倍不止，公租房面積還占到總建設面積的四成。

"(高價拿地)我們也是沒辦法，除瞭中糧祥雲，我們在北京一直沒有獨立的新項目，夏傢胡同地塊我們也想拿下，不是價格的問題，是因為體量太小，最終我們選擇放棄，但是孫河地塊的位置和體量都是我們很滿意的，資金方面問題不大，至於利潤問題，現在還不好說。"一位不願具名的中糧地產內部人士對時代周報記者表示。

瑞銀證券有限責任公司的一份研究報告指出，中糧地產的"地王"購地成本遠超合理水平，盈利前景欠佳。大同證券高級投資顧問付永翀也表示，在目前A股整體市場資金面偏緊的情況下，"地王"恐怕還難以為地產股撐腰，走出級別較大的行情。

磕磕絆絆的地王之路

這不是中糧地產第一次拿地王。

2010年10月16日，中糧地產在經過173輪的舉牌之後，力壓萬科、金地、佳兆業等，以總價7.42億元土地二胎銀行缺錢急用哪裡借錢，樓面地價6074元/平方米拿下深圳坪山新區一塊土地，創造瞭深圳坪山新區的新地王。當時有業內人士推算，地價加建安成本再加上財務成本，項目的成本就已遠超1萬元/平方米。

但是，由於坪山新區內的住宅項目受到區位、配套等要素的限制，中糧在此開發的地王項目一品瀾山目前售價隻有1.2萬元/平方米，曾有媒體披露：中糧內部的預期曾是1.4萬-1.5萬元/平方米，但整體樓市環境的不佳，使其最終定價還低於之前的內部預期。"一品瀾山項目的相關負責人曾感嘆，這個項目隻要不虧本就謝天謝地瞭。"

2013年6月27日，南京市國土局舉行瞭2013上半年最後一場土拍，其中，G34地塊引來瞭萬科、招商、富力、金地、北京精誠、中糧6傢大鱷參與，經過48輪瘋狂競價，被中糧以23.4億元的重金拿下G34地塊，樓面價直接由4390元/平方米飆升至7338元/平方米，亦引起業內的擔憂。盡管背靠中糧集團，融資成本遠低於民營房地產企業，但是中糧地產每次拿地似乎都踩不到點上。

中國房地產市場在2010年迎來瞭被業界稱作史上最嚴厲的"調控年"，也是地價和房價飆漲的一年，中糧地產卻在此時采取瞭激進的拿地策略。公開資料顯示，2010年中糧地產共斥資67.78億元競得至少6宗土地，而2011年隻拿地2宗，在土地市場價格低迷的2012年，中糧卻是顆粒無收。

也因為2012年在土地市場的缺席，中糧地產不得不在2013年高價拿地。

盡管這兩年信貸比較中糧地產拿地數量不多，但在調控政策持續下，累積效應使得其庫存在逐年上漲。W ind的統計數據顯示，其最近4年的庫存分別為，2009年末64.26億元；2010年末128.24億元；2011年末244.9億元；至2012年9月30日則為261.07億元。

年報顯示：2012年，中糧地產實現營業收入79.45億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤5.15億元，這一數字背後是：2012年上半年，中糧地產先後3次拋售其所持有的金融資產。若刨除投資收益之後，中糧地產的凈利潤隻剩下1.24億元，同比下降31.5%。

韓長吉對時代周報記者表示，2013年上半年中糧地產業績預告顯示，歸屬上市公司股東的凈利潤為9125萬元以上，同比增長50%-100%，公司上半年達到結轉入條件的地產項目較上年同期有所增加，凈利潤增加。相對於天價"購地款"而言，中糧地產資金鏈還是承受一定的壓力，但背靠中糧集團，中糧地產擁有眾多資源和優勢，隻要地產項目區位不是太差，企業正常運營可以保障。

搖擺不定的整合計劃

作為央企中糧系的地產平臺，中糧地產曾被寄予厚望，就算不能和中海、保利一爭高下、至少可以躋身地產第二集團軍，然而中糧地產卻連百億俱樂部都無法躋身。

2004年，寧高寧掌舵中糧集團，中糧系地產整合計劃拉開帷幕。翌年，中糧集團收購深寶恒，更名中糧地產。2010年國資委宣佈78傢央企退出房地產業務，中糧則幸運地成為被保留地產業務的16傢企業之一，中糧集團總裁於旭波當時表示，在今後的發展戰略中，中糧集團堅持把70%以上的資源投放到糧油食品業務上，把集團25%左右的資源投入到酒店地產業務上。

但是這一地產夢想始終沒有實現，其關鍵就在於中糧內部對地產板塊設想的搖擺不定。按照最初的設想，中糧旗下的地產酒店業務全部集中在中糧地產，但是2006年，寧高寧決定劃分投資性物業和住宅發展業務，分而治之一年後，中糧集團專門成立瞭運作商業地產的中糧置業，並表示將中糧集團旗下的商業地產打包，適時在香港上市。也正是在那一年，中糧置業旗下最著名的"西單大悅城"開門營業。

西單大悅城的成功讓中糧嘗到甜頭，寧高寧有意通過大悅城的復制實現在全國版圖上的擴張，於2008年在集團內部提出，計劃5年復制20座大悅城，資產規模目標700億元。2010年底，中糧集團組建地產酒店事業部，負責管理全部住宅開發、酒店商業運營、旅遊地產、工業地產的運作，當中亦涵蓋瞭中糧地產和中糧置業的全部資產。

2011年3月，寧高寧明確提出，中糧集團在中糧地產、中糧置業兩大地產業務平臺合並完成後，將會以A+H的方式整體上市，一年後的2012年3月，寧高寧再度公開表示，將計劃拆分旗下商業地產業務，在香港上市。

而4個月後，中糧香港完成瞭對僑福企業的收購，並表示希望僑福未來可以代表中糧主要的地產業務投資。寧高寧亦公開承認中糧正在計劃將旗下持有的所有地產業務，包括商業物業、酒店、辦公樓逐步註入僑福，其中還包括商業地產品牌"大悅城"。

中糧內部對地產業務的不確定，帶來的就是中糧地產決策緩慢、業績低迷。2009年9月，中糧地產對外宣佈瞭向集團購買5傢住宅房地產公司股權的計劃，目前也隻完成瞭一傢上海公司的收購。

"中糧地產擁有央企背景，是優勢也是弊端。2012年2月份企業被發現存在多項會計違規問題，並面臨被股民起訴的危機，雖然事後得到一定的整改，但由此可以反映出企業財務管理不規范，缺乏有效的監管，公司化管理落實不到位，影響企業運營效率，降低瞭企業競爭力。"韓長吉表示。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-01/08132317341.shtml

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Oct 13 Tue 2015 14:17
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內容來自sina新聞

廣州二手樓市復蘇看樓放盤和成交量大漲50%

??“3·30”新政落地兩周，廣州二手樓市迅速復蘇

??3月30日，國傢出臺房地產新政“組合拳”，二套房貸降首付至四成，營業稅免征條件從5年下調至2年，其中營業稅“5改2”對二手房市場帶來最大利好。“3·30”新政落地兩周，廣州二手房市場迅速回暖，記者從廣州各大中介行以及白雲、荔灣、海珠中介門店瞭解到，睇樓量、放盤量和成交量都環比增長50%以上，由於營業稅免征條件變為證滿2年，故此目前市場盤源七八成都為營業稅免稅的盤源，以業主實收的方式交易的話，買傢無形中減少5.6%的支出。

??國傢免稅，是否買傢得益呢？坊間風傳各地業主坐地起價，臨時反價，據記者瞭解，廣州市反價潮尚不算嚴重，不過原本存在5萬~10萬元的議價空間已消失，業主心態強，鐵價不二。此外，“3·30新政”出臺後有一批新增證滿2年的盤源出籠，放盤的舊盤盤源價格高出一截，買傢要註意比較做個精明消費者。據中介人士透露，目前買傢面對業主反價依舊理性，遇到業主反價寧願再看其他盤源也不肯追價。不過，如果市場積攢的“長壽盤”在這一波成交浪潮中被消化，買傢是否願意接受新增盤源的高價仍是未知之數。

??交易登記中心直擊：

??人氣雖足暫不需排隊

??“3·30新政”出臺後，房地產交易登記中心的排隊照流傳網上，以顯示新政立竿見影的效果。近日，記者到海珠區、荔灣區房地產交易登記中心現場觀察交易過戶情況，下午時分交易登記中心不需要排隊，且目前房地產交易都可進行預約，在門口排隊拿號其實並無必要。

??記者在海珠區房地產交易登記中心一樓看到沒幾個人，建行交費窗口也隻有“小貓三兩隻”，不過上到2樓交稅及3樓過戶登記處卻看到人氣很旺，目測估計有10多個房地產交易個案在辦理。記者在現場聽到中介人員一邊帶高齡業主前來辦理手續，一邊在電話裡說著：“今晚已約到業主。”可見，在新政助力之下，中介人員的“春天”的確已經到來。而芳村浣花路的荔灣區房地產交易登記處在下午3時人不算多，2樓交稅和過戶處約有四五宗交易在辦理。從交易量來看，荔灣區二手房交易量低於海珠區，人氣差一點是意料中事。

??白雲：“雲山長壽盤”成功出貨

??滿堂紅景泰直街分店店長柯雪玲表示，新政出臺後成交的確比以前好很多，估計成交漲瞭50%左右，最重要的是買傢做決定快瞭，且承價能力比之前強。如白雲萬達廣場旁的雲山雅苑到今年8月才證滿5年，營業稅“5改2”使該盤受惠，4月2日該分行成交瞭該盤一個69平方米單位，價格為190萬銀行二胎銀行二胎借貸元。據瞭解，雲山雅苑同類型房源去年成交價約170萬元，兩個多星期前他們接到這個盤源還擔心買傢承受不瞭這個高價，新政出臺後盤源迅速消化，讓他們非常意外。雲山雅苑一個放盤一年多的“長壽盤”為71平方米兩房，由於位於3樓且毛坯狀態，業主放盤一年多都未有成交，新政後終於趁機出貨成功。

??合富置業高級營業經理唐冬華表示，新政後業主心態確實較之前有所增強，新政前也有小部分出售小戶型的業主反價，100萬元左右的物業反價兩三萬元左右，而新政後業主反價幅度則擴大到5萬~10萬元。

??海珠：優惠取消變相漲價五六萬

??海珠區向來是二手房成交大區，東曉南區域集中數個大盤。滿堂紅英豪分店店長蔡就卿告訴記者，營業稅“5改2”，對英豪花園四、五期帶來利好，因為四期要到年底才證滿5年，五期則有部分房源在今年六七月就證滿2年，營業稅“5改2”，市場新增瞭一批電梯次新房的盤源。蔡就卿表示，以往業主會開一個放盤價，再告訴中介一個底價，通常底價比放盤價低5萬元，如果客戶有誠意且付款方式符合業主的條件，業主願意以底價成交。新政出臺後，業主的底價已消失，無形中樓價漲瞭5萬多。

??據中介人士反映，即使是遇到東曉南業主要求反價，買傢寧願選擇再看其他盤源。以東曉南片區來看，樓價跨度較大，南洲花園20多年樓齡的樓梯樓單位萬元出頭，位於東曉南地鐵站附近的曉港灣樓梯樓單價在1.7萬~2萬元/m2，頤景華苑和錦繡星城等電梯次新樓價格在2.5萬~2.6萬元/m2，這些電梯次新樓的樓齡大約為5年，部分已證滿2年。

??中原地產江燕路分行高級營業經理李彩雲告訴記者，營業稅“5改2”，使該片區約八成的盤源都符合免征營業稅的條件。由於江燕路好幾年沒一手房推出，附近二手房樓齡都不短。新政出臺後，部分業主提高放盤價10%~15%，以往放100萬元的單位，現在要110萬元才能成交。李彩雲表示，新政出臺後，也令各付各稅的業主省下稅費。富力順意花園一個業主3月15日簽約出售房屋，因當時房屋證不滿5年，稅費較重，業主又急售，願意各付各稅。目前由於買傢尚在申請貸款，尚未最後遞件過戶，新政出臺後該房屋由於已證滿2年，業主省瞭5.6%的營業稅。

??番禺：業主反價客戶轉買一手

??合富置業祈福四分行主管李城開表示，新政後證滿2年但未滿5年的物業，不少業主反價5%，不過，由於新政前這類物業的營業稅等稅費由買傢承擔，因此，新政後即使業主反價5%，對買傢來說，投入的購房資金總額幾乎沒有變化。新政後，買傢若遇業主反價，會另選其他物業，而反價後的物業，隻要價格沒有超出市場價，還是會有其他新買傢關註。李城開表示，番禺一、二手房源選擇多，許多客戶如果遇不到心儀的二手房，都可以轉買一手房。

??荔灣：電梯次新樓免稅上市

??中原地產康王路二分行高級營業經理嚴淑賢表示，通常老荔灣成交多數是二三十樓齡的樓梯樓，畢竟電梯新樓不可能證滿5年，總價高加上營業稅5.6%，並非一般購房者買得起。營業稅“5改2”，老荔灣康王路一帶有不少電梯次新樓符合證滿2年的條件。嚴淑賢給記者數瞭一下，康王中路的美荔尚築、萬科金域華府，黃沙的逸翠灣除瞭A3和A4樓王單位最遲賣外，其他正常出證的單位已符合證滿2年的免稅條件。最近他們成交瞭兩個130~140平方米的電梯次新房，總價在450萬元，新政後看樓的改善型買傢出手較踴躍。

??新政激活廣佛兩城

??改善型住宅成交

??改善型換房客在“3·30新政”下受惠最多，廣佛兩地改善型二手房市場在新政出臺後迅速被激活。合富置業市場經理梁燕明表示，二套房貸首付下調的確促使一批首次換房的改善型購房者加速入市，如廣州二手市場在新政出臺後首周120平方米以上的大戶型成交比例較新政出臺前明顯上升，而佛山桂城、鹽步等與廣州相鄰的區域，新政出臺前一周幾乎隻有首次置業者獨撐二手房市場，而新政出臺後改善型購房者入市積極性同樣被激活，面積在120~144平方米的中大戶型二手房成交比例亦出現增加趨勢。

??據相關數據統計，3月30日~4月5日廣州二手房網簽量逼近900宗，是一年以來二手房網簽量最多的一周，環比上升35%，而去年同期清明假期當周的二手房網簽量還不足600宗。

??據合富置業成交數據，新政出臺前一周基本還是首次置業者支撐大市的佛山二手住宅市場，在新政出臺後首周，改善型換房個案占比馬上飆升到三成。與廣州相鄰的桂城、鹽步這些區域，新政後首周就率先錄得改善型購房個案出現，當中更包括瞭多宗120平方米以上大戶型二手房成交。數據顯示，新政出臺後首周佛山面積在120~144平方米之間二手房成交占比突增至三成多，而新政前一周的成交比例僅占兩成。

??天河學位微調對周邊二手價影響不大

??新政後學位房業主近半反價

??日前，廣州市天河區教育局對今年該區部分小學招生地段進行微調，地段微調學校包括泰安小學、新元小學、棠下小學、華成小學、天府路小學和華融小學。從結果來看，天河北林和村新樓盤峻林住宅小區劃歸華成小學，華景小學附近新樓盤華景錦苑則劃歸棠下小學，翠湖社區納入天府路小學招生地段。

??業內人士表示，招生地段每年都會有微調，部分學校由於生源調整的原因，招生地段會出現微調，不管是一手樓盤買賣，還是二手房交易，學位都是最大賣點，然而多數情況卻是，中介和房地產商在買房時的學位承諾並不會寫入購房合同。相對於新房而言，選擇一直保持劃片區穩定的二手學位房風險可能要小些。

??華景錦苑學位劃入棠下小學或致該盤跌價

??中原地產楓葉路分行營業經理龍良梅認為，現時，帶華景小學學位的華景新城電梯樓均價約2.6萬~3萬元/m2，由於該片區不少買傢是沖著學位購買華景錦苑，因此華景錦苑劃歸棠下小學，會引起該樓盤未來的樓價下跌，以一套約100平方米的三房來算，總價基本都達300萬元，而失去瞭省級學位的支撐，可能會導致其總售價下滑40萬元左右。

??不過，龍良梅表示，由於華景新城二手交易比較活躍，置換頻率高，戶型、貨量選擇多，雖有這一學位的調整，但對該板塊二手樓價影響並不明顯。近期業主放盤價與“3·30”新政前基本持平，而現時成交均價也基本與去年同期持平，相信下半年還會有輕微的漲幅。

??華陽小學學位房“3·30”新政後近半業主反價

??據中原地產新僑怡分行高級營業經理張海鵬介紹，由於峻林住宅小區周邊較少新樓盤，該樓盤此前售價基本在4.5萬~4.8萬元/m2，且以大戶型為主，總價基本都在500萬元以上。購入該樓盤業主多是看中該路段的綜合因素而來，並不都是沖著學位購買的，因此相信這次的學位微調對樓價的影響並不會很大。目前，該板塊帶華陽小學學位的二手房同比去年約有10%~15%的升幅，如一套面積約80平方米的僑怡苑電梯兩房，去年放盤價為220萬元，今年放盤價已經達到245萬元。

??據張海鵬透露，自“3·30”新政後，約有40%~50%的業主反價，幅度在3%~5%左右，且議價空間較年前減少。而學位房買傢如是急需用到學位的，入手速度較快。

??翠湖社區學位納入天府路小學對成交影響不大

??中原地產上寓分行營業經理廖其榮表示，該板塊近90%的二手樓盤都是帶天府路小學學位的，而此次天河區學位地段微調，是將翠湖社區納入天府路小學招生地段，且天府路小學本身新增瞭翠湖校區，因此對該板塊二手價影響不大。但該板塊在“3·30”新政後明顯活躍起來，看房客增多，而部分業主出現“惜售”或“反價”，如一套東方新世界92平方米南向兩房，此前放盤價為330萬元，近期業主反價至350萬元。廖其榮認為，二手買賣的天平逐步向“賣方”市場傾斜，但由於此前放售盤源仍在消化中，因此，成交量攀升尚未明顯展現。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-13/07125993158447645114616.sh房屋抵押貸款銀行tml

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