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2011年奠基的融園傢具城由香港融園控股集團(下稱"融園")打造，占地2萬畝(13.3平方公裡)，總投資200億元，被當地媒體稱為目前中國規模最大、以最快速度奪得"國傢級產業園"稱號的傢具園區。本報記者在當地發現，這2萬畝工業用地已經被融園賣出大半，但這傢企業卻並沒有實際拿到這些土地，而是以"承銷商"的形式，預先收取巨額訂金，等拿到工業用地指標後再以約定價格轉賣給客戶。
掮客融園瘋狂的土地承銷 一本萬利的賣地生意 本報記者 宋振慶
無效合同？ "構建平臺，以商招商，將最有效的資源進行最科學的整合。"這是融園執行總裁何萬裡對於融園模式的解釋。
湖北紅安報道
但現場工作人員介紹，目前實際入駐廠房並開始
高雄機車借款生產的隻有一傢名為"千川木業"的成都企業，其餘廠房均還在建設之中。但融園宣稱，該產業城已經被中國傢具協會授予"國傢級產業園"的殊榮。
"這顯然是違規操作的，2萬畝土地還沒有做一級開發就基本被賣掉，完全違背我國土地出讓的基本程序，況且未來一旦情況發生變化，很可能會發生違約糾紛。"梁環宇認為，很多落後地區的政府部門出於短視的快速發展考慮，很容易被一些別有用心的企業鉆瞭空子。
"如果有意向來建廠，我們雙方要簽正式的合同，土地款可以分期支付，但首先要支付土地款的40%作為訂金。"伍先生表示。
"既然交付瞭訂金，企業客戶是否一定能從融園這裡拿到地？"市場人士質疑。
"融園扮演瞭相當於土地承銷商的角色，代理政府招來商戶賣掉土地，並享受瞭土地溢價以及配套銷售的豐厚收益。"武漢動力聯行董事長梁春表示。
"說白瞭，這等於是賣瞭根本不屬於它的資源，即使政府都不能這麼做，何況是一傢民營企業？"華高萊斯副總經理公衍奎對記者表示。
"無論如何，融園可以借著這種模式獲得巨大的收益，但最終的埋單者隻能是地方政府。"該人士表示。
瘋狂的"土地承銷" 武漢一位產業地產人士也認為，由於2萬畝園區的時間線拉得過長，一旦下一屆政府在規劃和執行方面有所變化，尚未拿到土地的傢具企業利益難以得到保證，而拿到土地的傢具企業在並未形成集群規模效應前，是否有動力去快速建設投產同樣值得懷疑。
根據我國國土法律規定，土地使用權出讓人必須是代表土地國傢所有權的縣、市人民政府，任何其他單位和個人不得充當出讓人。
伍先生解釋道，園區是由融園和當地政府合作開發的，雙方簽訂一個產業園土地方面的大合同後，其他入園企業再和融園簽小合同，一旦土地指標下來瞭，就可以通知企業建廠投產。
霍剛對記者指出，2萬畝的工業用地指標顯然不可能一次全拿到，紅安每一年都會跟上級申報爭取年度的工業用地指標，然後公開掛牌出讓，並不能夠保證任何一傢企業一定能夠拿到。
巨額的訂金和土地增值僅僅是一方面，融園還獲得瞭廉價的配套用地。盡管整個傢具城還未成氣候，作為園區配套的傢具材料城商鋪和住宅已經開始銷售，總建築面積達到40萬平方米的商鋪打出瞭"總價20萬起，年投資回報率超10%"的宣傳口號，銷售狀況異常火爆。
"即使同政府有意向性協議，融園也必須通過競標拿到土地，然後再以其自己商定的價格轉讓給客戶。"霍剛表示。
神秘融園 不過，融園卻有著自己特殊的解決方式。
通過查詢紅安縣國土資源局網站上可以看到，其在4月28日掛牌的一幅工業用地起始價格為6.4萬元/畝，與買地100畝以上的均價基本持平。
這種"園區出地、業主招商、企業購地、集群發展"的園區開發模式讓紅安快速賣地招商，也讓融園賺得盆滿缽滿，並在另外幾個地區的產業園區中如法炮制。然而這種看似完美的賣地生意卻備受業內和法律人士質疑：提前變現充滿不確定性的未來工業用地指標，這本身就是蘊含巨大風險的違規行為，其賣地合同甚至很可能不具備法律效力；而快速且瘋狂的招商之後，未來實際投產的效果如何不得而知，如果發生風險，受損和埋單的隻能是地方政府。
但僅有的零星公開資料顯示，融園並非上市公司，而是一傢純粹的本土民營企業。其董事長夏天星從武漢建築業起傢，隨後在地產領域取得一定成績，並在香港註冊瞭融園控股集團，業務也逐漸涉及酒店、投資、文化、旅遊等領域。而從融園此前的履歷來看，也基本沒有任何產業園運營的經驗。
記者隨後以"有意到紅安投產的建材商"身份撥打招商電話詢問，一位自稱是融園傢具城招商總監的伍先生表示，園區土地50畝起售，如果買100畝以上的土地，價格是6.5萬元/畝，而如果購買面積小於100畝，則每畝價格至少要提高到8萬元。
與這些真金白銀形成對比的則是，融園幾乎為零的成本付出。
而且，被融園招徠而來的傢具企業還面臨著不小的風險，盡管紅安是湖北省大力支持的經濟開發區，但每年攤到縣一級的工業用地指標畢竟有限。這意味著，一些真正急於落戶紅安的企業很可能面臨交完幾百萬元的訂金，卻長時間沒有拿到土地建設投產的尷尬局面。
按此計算，假設2萬畝都已經招滿，即便所有買傢都是買100畝以上的土地，融園也能夠收到5.2億元的訂金，而如果加上8萬元/畝的部分土地增值和代建的訂金，融園的吸金規模將更加驚人。
融園方面自己的表述是，自己並不負責園區的一級開發，而是由紅安當地政府提供"五通一平"的工業用地及相關配套用地，而融園要做的就是整合中國傢具協會、四川傢具協會的企業資源，實現快速而規模龐大的招商，而招來的企業買地的對象不是當地政府，而是充當"土地承銷商"角色的融園。
當記者問到為何不能直接跟當地政府簽約而必須通過融園這個中間渠道時，伍先生解釋道，融園的團隊可以保證客戶購買土地之後的一系列後續手續和服務，而且從融園這裡簽價格更便宜。
除瞭紅安的融園傢具城，融園還打造瞭湖北(黃岡融園食品產業城、湖北萬匯融園紡織服裝產業城。"模式基本和傢具
房屋2胎利率年息貸款全省皆可處理城的操作是一致的。"上述工作人員稱。融園將這種模式總結為"園區出地、業主招商、企業購地、集群發展"。
作為2萬畝超大規模產業園的打造者，融園的身份卻顯得十分神秘，即便是其官方網站也對公司的來龍去脈語焉不詳。"他們是香港背景的上市公司，我們也正是看中他們的這方面實力。"霍剛反復對記者強調融園的"上市公司"身份。
"以一般的思維來判斷，將2萬畝產業園區交由這樣一傢企業來運營確實不太合常理。"高策顧問李國平對記者表示。
沒有資格的權力 作為融園故事的背景，是有著"將軍縣"之稱的紅安澎湃的產業雄心。作為經濟發展落後的革命老區，紅安是"湖北省大別山經濟試驗區"的重要組成部分，脫貧致富的願望異常強烈。
2010年開始，紅安工業園提出瞭"千億園區"的發展目標，食品飲料、融園傢具、輕紡服裝、和平傢居、汽車零部件、經凱模塑、中紅機電、現代服務業等八大產業集群計劃總投資1148億元，5~8年建成後預期產值為4500億元。這種快馬加鞭的發展效率，被當地人自豪地稱為"紅安速度"。
落後的經濟發展、迫切的崛起願望和廣袤的廉價土地，造就瞭"紅安速度"，也成全瞭融園模式。13.3平方公裡的融園傢具城占據整個紅安工業園超過1/10的面積，是整個紅安棋局中最重要的棋子，正因為如此，融園這種"四兩撥千斤"的輕資產運作手法才顯得順理成章。
對於這種"一本萬利"的融園模式，聯東集團副總裁梁環宇直言"不可思議"。
"你看到插著小紅旗的地方都是已經賣出去的，我們的招商效果還是非常理想的。"融園傢具城招商中心的工作人員對記者說。
巨大的沙盤上被眾多標著各類傢具企業名稱的小紅旗所覆蓋，工作人員稱，2萬畝的土地已經賣出瞭大半，剩下的土地也正在和意向方洽談中。
"不排除未來產業集群規模形成以後，地價上升，融園可以以更高的價格轉賣給企業以獲得更多的土地差價收益。"霍剛表示。
"這就導致合同無法履行，融園甚至可能會面臨群體訴訟的風險，更有甚者，可以被起訴為一種合同欺詐的行為。"大成律師事務所合夥人李晨表示。
內容來自sina新聞
"即使沒有土地指標也可以先建廠房，企業既可以自建，也可以由我們委托建築公司代建，等建好廠房之後政府直接可以辦理土地證和房產證，這是當地政府給我們開通的綠色通道。"伍先生表示，"這樣做也可以防止企業拿地後遲遲不建設導致閑置。"
不做一級開發，不必建設廠房，甚至不需要投入自有資金，隻憑借一張規劃圖和幾場別開生面的招商大會就能夠將數億元的訂金收入囊中，這就是發生在湖北紅安融園傢具產業城(下稱"融園傢具城)的真實狀況。
李晨指出，盡管融園對招商客戶所作出一系列具有誘惑力承諾的前提是合同有效，然而這份合同可能是無效的。
"首先，企業拿地必須與有土地出讓權力的國土部門直接簽合同，企業是沒有資格也沒有權力賣地的，融園的這種賣地權力沒有法律上的來源和支持，這就導致整個合同都失去瞭效力。"李晨表示。
根據融園提供的資料顯示，目前融園傢具城已引進瞭100多傢國內知名傢具企業，其中30多傢企業已開始投產，總動工建築面積達到120萬平方米。整個園區預計5~8年可實現全線投產，入駐企業500~1000傢，產值500億元，占據整個紅安開發區的1/4，直接帶動就業10多萬人。
"從紅安縣政府這裡招拍掛拿到每畝的價格大概是8.7萬元/平方米，而跟融園簽的話，即便未來土地價格上漲，我們也可以保證企業以約定好低於市場的價格拿到土地，確保客戶的基本利益。"伍先生說。
"不管融園在宣傳上跟客戶有怎樣的保證和說辭，甚至可能不乏過度炒作的成分，國土部門也無權幹預這種商業行為，但我們可以保證關於工業用地招拍掛方面都是公開透明的操作。"霍剛說。
而李晨認為，融園"二道販子"的角色也是立不住腳的，"如果剛競得的土地就可以迅速轉手獲得溢價，那就是最原始的炒地皮，這是嚴格禁止的"。
實際上，按照我國相關法律規定，建設用地轉讓必須達到25%的投資開發量，並且需要繳納較高的過戶稅費及土地增值稅，這正是為瞭預防李晨所提到的"炒地皮"現象。
"我們的確和融園簽訂瞭一個比較粗的意向性協議，委托對方招商，而融園根據傢具產業城實際需要申請2萬畝的面積，並且交瞭一定的保證金。我們根據融園的招商狀況積極向省裡申請土地指標，目前申報的面積大概超過2000畝。"紅安縣國土資源局土地利用股股長霍剛對記者表示。
當地知情人士透露，融園之所以能夠如此大手筆的招商賣地，關鍵因素在於其捆綁瞭四川傢具協會和中國傢具協會，行業協會龐大的會員單位資源被統一組織參觀融園產業城，很多企業在現場招商"誓師大會"般的熱烈場面下，當即拍板決定買地建廠。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/10582198749.shtml
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