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Dec 18 Fri 2015 20:34
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內容來自sina新聞

鏈傢地產3月傭金創10億元天量

3月以來二手房成交量的陡然升溫，讓包括鏈傢地產在內的中介賺得盆滿缽滿。昨日北京市住建委發佈的數據顯示，3月北京市二手住宅成交總面積達到415.03萬平方米，同期鏈傢地產發佈的二手房月度成交均價為27301元/平方米，以2.7%的傭金收取比例計算，3月北京二手房市場總體傭金及擔保費用規模達到30.59億元，而龍頭企業鏈傢地產在此一項的收入近10億元。

成交量攀升帶來30億傭金收入

由於目前北京市場上絕大部分的二手房都是通過中介來買賣的，以北京市中介公司市場份額最大的鏈傢地產為例，據北京市住建委公佈的數據，2月通過鏈傢地產成功簽約的二手住宅為3275套，總面積為24.99萬平方米，占2月北京二手住宅市場份額的32%，以其目前傭金"2.2%+0.5%"的收費標準及其自己公佈的2月二手房成交均價25394元/平方米計算，2月鏈傢地產的整體傭金及擔保收入為1.71億元。

相比之下，3月以來二手房成交量的陡然升溫，讓包括鏈傢地產在內的中介轉得盆滿缽滿。來自鏈傢地產提供給北京商報記者的數據顯示，3月北京市二手住宅成交總面積達到415.03萬平方米，該數據已經遠遠超出瞭今年1、2月二手住宅成交的總和，大致相當於2012年二手房最火的12月成交量的兩倍；在價格方面，同樣是鏈傢地產公佈的數據，3月北京二手住宅成交均價攀高至27301元/平方米，以此計算，3月北京二手房市場總體傭金及擔保費用規模達到30.59億元，其中傭金二胎房屋買賣注意為22.66億元，擔保費用7.93億元。

盡管目前北京市住建委的月度數據尚未公佈，但即便是按照2月32%的市場份額，鏈傢地產在剛剛過去的3月裡，傭金收入也高達7.25億元，如果加上每單0.5%的擔保費用，其總收入近10億元。排名第二的偉業我愛我傢也將有約3.7億元的收入進賬，而這單單隻是二手住宅買賣一項業務，尚不包括租賃和商業地產銷售。

按總房價收費成調控阻力

在中介憑借二手房成交量激增賺得盆滿缽滿的同時，傭金收費標準的爭論再度被提及。

按照2011年北京市發改委出臺的《關於降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》，買賣二手房的中介傭金從此前的最高2.5%調整為2%，最高不得高過2.2%，除此之外，中介幾乎不約而同地還會另外自行收取資金管理費、過戶費、咨詢費等，合計起來為2.7%。"其實，各種費都是傭金，中介公司想出這些費用來就是為瞭規避監管。北京幾乎所有中介公司都按2.7%收的。"一位不願透露姓名的業內人士直言，在當下動輒數百萬的二手房交易面前，中介們自行設定的0.5%收費，已經成為推高購房者購買成本的原因之一。"其實100萬的房子和500萬的房子，本質服務沒有不同，整個二手房交易手續都一樣，為什麼不按照套來收費，反而要按照總成交價格呢？"上述業內人士指出，正是由於按照總成交價格比例收取傭金，為瞭追求利潤的最大化，才會屢屢出現中介炒作推高二手房價的情況，更成為二手房調控的一大阻力。

行業集中度或將更高

不過，對於眼下剛剛度過瞭一個飽餐季節的中介來說，饑荒的信號已經初步顯現。

北京商報記者采訪的多位業內人士認為，當前高漲的二手房成交實際是在政策動蕩的情況下催化的，也是對未來成交量的透支。據中房屋2胎借款原地產市場研究部總監張大偉預測，從之前經驗來看，當前的二手房成交將透支未來至少3個月的成交量，一旦"新國五條"落地，二手房成交量將在短期內出現大幅下滑。"接下來的形勢並不樂觀，與2010年相比，如今的中介生存環境已經有瞭一些變化，行業的集中度更高。今年中小中介的生存環境仍然不樂觀，未來租賃和新房市場等業務，應當是中介們在二手房買賣陷入低迷後的主攻方向。"上述分析人士指出。

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??我市住房公積金提取政策，職工退休可以提取賬戶內的公積金，攜帶退休證、身份證、公積金聯名卡到任一公積金營業網點辦理即可。

??但市民趙女士在退休提取中卻遇到瞭一些小問題。樂居記者對此采訪瞭住房公積金管理中心工作人員，瞭解到在職工賬戶正常情況下，可以很順利的辦理此筆業務，當日即可辦結。但在實際業務辦理中，也存在一些影響職工順利辦理退休提取的情況，較普遍的現象有當夫妻雙方任一方負有公積金貸款債務、單位在給全體職工辦理匯繳業務、職工賬戶有匯繳未入賬等情況發生時，會導致職工辦理退休提取不成功。

??市公積金中心提醒廣大職工，在辦理退休提取時，如果傢庭有未還清的公積金（組合）貸款，需註意本人公積金賬戶本息餘額應小於月還款額，如果大於月還款額，應先去貸款銀行做餘額沖貸業務，使賬戶本息餘額小於月還款額才能辦理退休銷戶提取業務。另外，單位每月給職工辦理匯繳期間，匯繳職工不能辦理提取，所以建議非封存狀態職工辦理退休提取時，提前與單位會計聯系民間二胎民間二胎代償費用缺錢急用哪裡借錢，根據個人繳存狀態和匯繳入賬日期安排辦理時間，以免一筆業務往返多次。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-20/15335995821443412440310.shtml

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Dec 17 Thu 2015 08:34
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葉檀房地產泡沫崩潰富裕群體就會成為他國富翁

10月9日，瑞士信貸在中國香港發佈《全球財富報告2013》。報告指出，未來五年，全球財富將增長39%，至334萬億美元；中國將於2016年超越日本，位居全球第二。

且慢高興。財富增值常常是貨幣推動的資產增值幻象。如澳洲房價上升，使得當地人財富憑空增加。澳大利亞人持有物業資產和非金融資產的比例為58.5%，全球平均值為45%。

如果一個普通人在上海臨港新城擁有兩座不顯眼的100平方米的房子，房價十年不動，隨著自貿區設立一個月增值30%，一夜之間成瞭百萬富翁，跟中瞭樂透大獎差不多。

在貨幣膨脹時代，這樣的例子比比皆是，比如在鄂爾多斯房價躥升期手握數套房的人，表面看上去都是富翁。但對於自住者來說，房價上升關系不大，不可能兌現享受富翁生活；對於在泡沫期購房、沒有來得及在高位出手的人來說，房價怎麼漲上來的怎麼跌回去。

北美財富增長極快，由於房價和股市上升，北美人均財富在2012年中至2013年中之間的一年中激增12%。美國是世界上百萬富翁最多的國傢-共有1320萬人擁有七位數以上的資產，而近46000人邁入瞭資產凈值5000萬美元以上的行列。

那又怎麼樣？美國的債務風險依然揮之不去，貧富差距還是在擴大。美國加州大學伯克利分校、法國巴黎經濟學院和英國牛津大學共同主持的研究報告顯示，根據最新稅收分析，美國人口1%的最富有者與剩餘的99%人口之間的收入差距創下歷史新高。在2012稅務年1%的最富有美國人口的稅前年收入增長瞭近20%，平均傢庭年收入超過39.4萬美元，有10%美國人的傢庭年收入超過11.4萬美元；其餘99%的人口收入增長平均僅為1%。

從這點來看，澳大利亞人要幸福得多，成人平均財富40.3萬美元，僅排在瑞士之後，該國連續三年在排行榜上保持成人平均財富中位數首位，這說明澳大利亞人財富普遍較多，貧富差距雖大，還不那麼離譜。

可笑的是亞洲及日本財富大幅下降的理由，日元在一年內兌美元大幅貶值23%，拖累日本人財富下降20%以上。由於日元貶值，拖累亞太區財富下降3.7%，這樣的數據下降不說明什麼問題。

中國傢庭的財富總值在世界上排在第三位，較日本僅相差2%，較排在第四名的法國要高出56%。這個數據並不比中國的外貿數據更光鮮，但考慮到財富增長速度全球領先，讓人大大地高興。

自2000年以來，中國成年人人均財富從5700美元上升至2013年的22230美元。如果以美元計算，中國人的財富值上升得更快，這是因為自2009年以來，人民幣兌美元匯率已大幅升值，受金融危機影響，中國人的財富一度下降20%，但隨即快速反彈，目前已遠高於全球金融危機時的水平。隨著新富人群崛起，部分群體財富爆炸式增長，中國目前擁有100萬名以上百萬美元富翁，擁有5000萬美元財產以上的富人數量僅次於美國。

房地產價格整體上升，人民幣匯率堅挺，龐大人口中的一小群擁有巨量資產，財富想不增加都難，該為國人的富裕鼓掌。但中國財富的人均數量與中位數相差極大，貧富差距大到不大好意思說。一旦房地產泡沫崩潰、資金撤離，富裕群體就會成為他國富翁。

更大的困境是，負債率上升。在過去的12年裡，亞洲(除日本外)傢庭負債平均每年增長12.7%，資產增長率從2007年開始下降，負債的平均年增長率則持續上漲，目前負債增長率已經從2003年至2007年期間的12.3%增加到2008年至2012年期間的15.8%。中國有過之而無不及，2000年以來，中國的平均信貸增長率推高至18.2%，遠高於區域平均水平(除日本外)。

貨幣推動，一般2胎房貸利率財富集中，負債增加，這個世界真那麼富嗎？

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-10/09373625345.shtml

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樓市調控連續兩年缺席經濟工作會去行政化顯現

中央經濟工作會議11日在北京閉幕，“樓市調控”連續第二年“缺席”中國未來一年的經濟定調會。無論是去年的樓市高燒還是今年的驟然降溫，中國樓市調控“去行政化”趨勢顯現。

??“限購”大面積松動、“限貸”大幅度放寬、“限價”逐漸消失，此前加諸樓市的重重枷鎖，正逐一松綁。

??中國住房和城鄉建設部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌在接受中新社記者采訪時表示，過去被行政性調控手段捆綁的中國樓市正重新走向市場主導方向中和法拍撤回。市場也如決策層所期待的，將更多地在資源配置中起決定性作用。

??過去幾年，“限購”、“限貸”、“限價”，這些帶有“限”字頭的行政性政策曾多次被官方使用，試圖給高速上漲的樓市降溫。這樣做“雖然短期有效果，但長期來看卻扭曲瞭市場供求信號，也束縛瞭市場活力”，顧雲昌表示。

??商品房市場本就是一個市場化的場所，供求關系、產品結構都應該由市場決定。西方發達國傢也大都沒有專門針對房地產市場的政策。由於房地產市場與宏觀經濟息息相關，各國一般通過金融或者貨幣政策調整影響樓市。

?

?不過，中國國情特殊，政府壟斷城市土地供應，地價上漲成為多年來房價難降的深層次原因。今年建融屏東枋寮建融在房地產市場降溫、商品房價格下降的情況下，土地價格依舊

“逆勢”上漲。官方數據顯示，1至10月份，中國房地產開發企業土地購置面積同比增長1.2%，但土地成交價款卻大幅增長20.4%。

??這也說明，不在土地、財稅、金融等房地產背後的深層次領域“動刀”，而隻給房價、需求等表面問題套上枷鎖，不僅難以奏效，反而會引發其它的“並發癥”。

??業內人士認為，今年“限”字頭的行政性手段逐步淡出樓市，意味著官方為財稅、土地等房地產市場長效機制的建立做好準備。

??今年4月開始，在樓市轉冷的背景下，中國各地掀起多輪取消或松動“限購”潮。目前，限購已幾乎在全國范圍內退出，隻有北京、上海、廣州、深圳四個城市依然“限購”。在此前多輪調控中收緊的各項政策，也出現不同程度的放松。

??隨後，在百城房價連續5個月下跌之時，中國官方在9月最後一天出手松綁樓市“限貸”，大幅降低二套房的貸款門檻，改善性購房需求得以釋放。11月下旬，央行再次出手降息，此前壓抑的剛需也加速入市。

??顧雲昌指出，此前的行政性調控政策誤傷瞭一部分購房需求，而近期的一系列金融政策則有助於提振這些需求，幫助樓市軟著陸。“首付幾成、利率打幾折，購房者能不能得到貸款保障，這些才是政府需要調整的，其餘的應該交回給市場自行調節。”

?

?在減少行政幹預的同時，中國官方也在土地制度改革、金融改革、財稅制度改革等深層次領域同時發力。以土地制度改革為例，如能按中共十八屆三中全會部署，

農村集體經營性建設用地能與城市國有土地同等入市，那麼或改變地方政府一傢獨大的狀況，有效調節土地供應量，控制地價的上漲幅度，從而從根源上調整房地產

市場。這種淡化行政、從更深層次原因入手的樓市調控，可能會成為未來的“主旋律”。(完)

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/08395948969266849302053.shtml

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萬科事業合夥人升級探索與員工共享利益

??昨日（1月12日），記者從萬科南京分公司一名內部人士處獲悉，此前萬科在全國推廣的事業合夥人制度正在南京分公司試點升級。

??今後，南京萬科新項目操盤不一定由工程出身的項目經理負責，而是讓有能力的員工自組團隊，從項目運營到產品開發等環節安排時間節點，最終由項目跟投人投票決定新項目的操盤團隊。有業內人士表示，南京萬科對跟投制度的調整效果還有待估量。

青年首次購屋優惠貸款

??跟投人票選操盤團隊

??萬科的項目跟投制度是指對於萬科所有新項目，除舊改及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自願參與投資。

??南京萬科這一戰略調整方案的推出，使得操盤項目團隊通過競聘產生，有能力的員工可以搭建自己的團隊，跟投人也可以通過投票表決來選擇理想的操盤團隊。這為有能力的員工提供瞭一個操盤的舞臺，也為跟投人獲取項目決策權打開瞭一個通道。

??不過，跟投人制度並非完美無缺。一名房地產企業高管向記者表示，由於目前房地產市場行情欠佳，房企並非所有項目都能夠做到盈利，一旦項目因為某些原因無法盈利，跟投人利益就會受損，而且個體跟投人不具有操盤的決策權，跟投風險就會加大。南京萬科試水“事業合夥人”2.0版本，對跟投制度本身而言是很大的一個進步。對目前很多房企都是試水的“合夥銀行房貸二胎利率人”制度而言，這隻是一個小小的調整。

??跟投人決策權限擴大

??睿信致成管理顧問公司合夥人薛迥文在接受記者采訪時表示，跟投人決策權限的擴大，不僅是風險共擔利潤共享，更是事業共擔，跟投人的參與熱情會大幅提升。跟投人在投票決定由誰來操盤之後，可以避免自身利益受到侵害，自身作為項目管理人員，還能夠協同配合操盤手，共同操作好項目。

??不過，根據萬科的跟投方案，員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%，對跟投項目會安排額外受讓跟投。由於員工的跟投份額比例不高，擁有多大的投票權限也尚未披露，加上備選的操盤團隊數量有限，跟投人能否真正選到滿意的操盤團隊，目前還不得而知。

??億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東表示，員工自組團隊的能力到底如何還不得而知，南京萬科對跟投制度的調整效果還有待估量。據悉，目前也僅有南京萬科調整瞭跟投制度，萬科其餘各傢分公司目前還都沒有跟進

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-13/10065960587391692751746.shtml

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昨日，新峰地產發佈沈陽最新商品住宅銷售數據。銀四第一周(2014年3月31日至4月6日)，沈陽商品住宅銷售面積為218368平方米，較上一周下降13.77%。

於洪蟬聯區域銷冠

銀四首周沈陽商品住宅銷量環比下跌13.77%

數據顯示，上周沈陽商品房新增21.42萬㎡，銷售面積24.9萬㎡，環比減少12.65%；商品住宅上周新增供應20.94萬㎡，銷售面積21.84萬㎡，環比減少13.77%。

區域銷售情況看，上周於洪區銷售成績有所下滑，但仍然以45344平方米的銷售面積蟬聯商品住宅銷量區域排行冠軍。蘇傢屯區以28960平方米的銷售面積奪得亞軍，和平區則以28824平方米的成績奪得季軍。而此前銷售業績靠前的渾南新區則以27942平方米的銷售業績，退居第四位。

碧桂園重奪銷冠

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在企業排行榜中，此前業績冷淡的碧桂園以21910平方米的成績重展銷冠雄風，奪得品牌銷售冠軍寶座。永盛以15247平方米的業績位居第二，而中海地產則以11987平方米的銷售業績屈居第三。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/07342681308.shtml

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近20年落馬省部級高官盤點常涉房產暗箱操作

中國新聞周刊網7月22日綜合報道文/肖虹

涉案面越來越廣常犯十宗罪

圖說：近20年部分落馬的省部級高官

中共中央黨校出版社社長兼總編輯房屋二胎民間房屋二胎最高可增貸多少田國良通過調查研究發現，上世紀80年代以來移交司法機關處理的103個副省部級幹部中，逾八成受賄，判處死刑、死緩和無期徒刑的約占已判案例的53%。

田國良認為，與改革開放前期相比，隨著時間推移，高官腐敗發生瞭一些明顯變化：平均每例涉案金額由幾萬、幾十萬，發展到平均每例過千萬甚至上億；涉案面由主要局限於經濟領域，發展到不僅向權力集中、資金密集、利潤豐厚、競爭激烈的經濟領域各個層面延伸，而且觸及司法、組織人事領域。如麥崇楷、丁鑫發、吳振漢、鄭少東案，都和案件查處有關；韓桂芝、徐國健、侯武傑、王昭耀、荊福生、龐傢鈺案，就有"買官賣官"的味道。

田國良經過研究分析，認為腐敗高官的犯罪內容大致可歸納為十個方面。具體包括：一，通過幫人辦理各種證件、爭取各種計劃指標而受賄；二，通過工程項目營私舞弊而受賄；三，通過幫助企業解決資金問題而受賄；四，通過土地、房產暗箱操作而受賄；五，幫助公司違規運營而受賄；六，組織人事腐敗，如通過幫助升職、留任、調動工作、就業等而受賄；七，庇護犯罪，如通過庇護經濟犯罪，幫助走私或違規進口，幹涉有關案件的辦理，為律師謀利等而受賄；八，貪污挪用公款公物；九，濫用職權，如，支持開設"博彩"項目、支持和縱容違規經營、武斷決策引進項目失敗，造成國傢財產嚴重損失等；十，權色交易，如包養情婦、重婚等。

河南省原副省長呂德彬是因傢庭變故而演變為雇兇殺人，由此成為唯一因普通刑事犯罪，不牽涉權錢交易而被處以死刑的高官。

整體看來，經濟發達地區，高官腐敗案發率相對高於欠發達地區和少數民族地區(但也有例外，像廣西、貴州，經濟相對落後，高官腐敗卻並不太落後)；中央企業、銀行金融系統、鐵道系統、公安司法系統以及食品藥品監管部門，高官腐敗案例也相對較多。這表明，誰掌控的公共權力資源多，公共權力運作的空間大，腐敗的幾率就越大。

近20年部分落馬的省部級高官

李效時

苗栗造橋建地貸款 原國傢科學技術委員會副主任

李效時，1941年生，先後任湖北省科委副主任、《科技日報》社社長兼總編輯、國傢科委副主任。

其在擔任國傢科學技術委員會副主任期間，於1992年6月至7月對北京長城機電科技產業公司(以下簡稱北京長城公司)的擴大非法集資作過肯定性批示和講話。這些批示和講話，後經長城公司總裁沈太福(另案處理)、《科技日報》記者孫樹興(另案處理)利用新聞媒介廣為傳播，對北京長城公司的非法集資活動起瞭一定作用。

李效時案大事記：

1993年5月22日：北京市人民檢察院立案偵查。

1993年6月5日：李效時被逮捕。

1993年9月15日：偵查終結。

1994年3月4日：北京市中級人民法院一審判決。

1994年4月11日：北京市高級人民法院裁定：駁回李效時的上訴，維持原審判決。

王寶森

原北京市委常委、常務副市長

王寶森

王寶森，生於1939年，中共北京市委原常委、常務副市長。曾任北京市財政局局長。

1995年4月5日，因腐敗案發，自殺於懷柔鄉間。7月4日，中紀委開除王寶森的黨籍。根據法律規定，不再追究其刑事責任。

歐陽德

原廣東省人大副主任

歐陽德，1934年生人，原廣東省人大常委會副主任兼東莞市委書記。

其在擔任廣東省人大常委會副主任兼東莞市委書記期間，收受在東莞從事詐騙活動的陳曉敏(女)送來的價值10萬多元的錢、物，為陳曉敏批辦所謂的工業用地、辦理赴港澳通行證提供瞭方便。此外歐陽德在老傢花41萬餘元建造的一棟樓房，是由他人出工、出料、裝修的，歐陽德利用職權為建築商和裝修公司提供瞭方便。兩項合計收受賄賂53萬元。

1995年月12月30日，廣州市人民檢察院向廣州市人民法院提起公訴。1996年4月，因受賄罪被判處徒刑15年。

黃紀誠

原北京市政協副主席

黃紀誠，1931年生，曾擔任北京市政府市政管理委員會主任、市長助理、市政府顧問，北京市政協副主席。

1997年8月7日，北京市高級人民法院宣佈黃紀誠在1992年至1994年分別擔任北京市市政管理委員會主任、市長助理和北京市政協副主席、市政府顧問等職務期間，先後接受他人的實物，總價值人民幣22萬餘元(贓物已部分追繳)，並為行賄者提供便利。北京市第一中級人民法院前不久依法對黃紀誠判處有期徒刑10年，剝奪政治權利二年，黃紀誠提出上訴後，北京市高級人民法院於6日依法駁回其上訴，維持原判。

查辦黃紀誠案件大事記：

1996年11月13日，最高人民檢察院、北京市人民檢察院對黃紀誠受賄案立案偵查。

1996年11月14日被逮捕。

1997年1月3日偵查終結，交北京市人民檢察院第一分院審查起訴。

1997年3月10日北京市人民檢察院第一分院向北京市第一中級人民法院提起公訴。

1997年7月8日北京市第一中級人民法院判決：黃紀誠犯受賄罪，判處有期徒刑十年。剝奪政治權利二年

1997年8月6日北京市高級人民法院駁回黃紀誠上訴，維持原判。

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本文導航

涉房產暗箱操作落馬的高官盤點
查辦陳希同案件大事記

"復活"歷程曲折的"第一爛尾樓"
國傢發改委副主任劉鐵男涉嫌嚴重違紀

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-22/11212305549.shtml

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農村土地流轉三大問題待解非糧化勢頭蔓延埋隱憂

租期不確定"非糧化"蔓延機制不順暢

農村土地流轉三大問題待解

如何在規模集中與風險可控、釋放活力與強化監管之間有機協調，是決定以農村土地流轉為基礎的農村土地改革成敗關鍵。記者近期采訪發現，一些地區在土地流轉中存在租期不確定"非糧化"蔓延、機制不順暢等問題，亟待解決。

雲林優惠房貸二胎年息 流轉租期不確定規模效應受影響

在全國各地總共流轉7萬畝土地種植蔬菜的星廣地農業公司總經理李梅珍，近年來一直在為土體承包期而擔憂。李梅珍告訴記者，由於大部分流轉的土地都是農民1988年第二輪聯產承包簽訂的承包協議，30年承包期限到現在僅剩5年，村民承包到期後政策的不確定性，給企業投入與生產帶來很多風險。

李梅珍說，蔬菜產業前期投入大、回報周期長，前期僅土壤改良、基礎建設等每畝菜地就要投入1.5萬元，基本前三年都是虧本，後面才能逐漸盈利。若2018年承包到期後政策發生變化，農民拒絕將土地流轉給企業生產，企業可就虧大瞭，"目前，我們即便希望繼續擴大蔬菜種植規模，也不敢再流轉土地"。

除土地承包30年期限瓶頸外，農民不願長期流轉也是制約土地發揮規模效應的重要因素。流轉5000多畝土地種水稻的武漢利梓農機合作社社長繆斌說，武漢郊區一些區域2008年土地流轉租金每畝僅150元，到2010年就翻一番達300元。很多農戶預期土地租金還會大幅上漲，因此情願土地撂荒不願流轉，或者流轉合同隻簽兩年到五年，"短期出租，合作社肯定不敢投入，因此難以產生規模效應，這也是為何近年種糧大戶數量在減少"。

"非糧"勢頭蔓延埋下重重隱憂

土地流轉"非糧化"，已成為各地土地改革中普遍面臨的挑戰。

由於種糧經濟回報低，致使土地承包者偏愛土地流轉"非糧化"。安徽省固鎮縣統計顯示，土地流轉土地上百畝的合作社或大戶，基本上都是種植甜葉菊、蔬菜、花生等非糧作物。

土地大面積種植經濟作物埋下重重憂患。繆斌說，首先，規模種植畝產原本比個人精耕細作畝產低，因此大面積土地流轉不種糧食，肯定會影響糧食產量；其次，有企業或承包戶流轉土地用來種西瓜、種苗木、種葡萄，使用地膜、遺留樹根等對田地土質和肥力都有較大損害；最後，有的工商資本流轉土地後，簡單投入平整種樹或經果，目的在於申請項目補貼資金、作為貸款地抵押物或等征地補償。

遏制土地"非糧化"流轉後期監管難度大。武漢市農村經管局相關負責人介紹說，由於基層對土地流轉後用途缺乏有效監管，導致部分業主無視合同條款、不按項目規劃實施產業開發，甚至隨意改變土地農業用途，對耕地造成永久性破壞。

三重機制不暢加大流轉風險

華中科技大學中國鄉村治理研究中心賀雪峰、武漢市農業局經管局土地承包管理科科長王文才、武漢市黃陂區六指街辦事處副主任林洪等專傢學者和基層幹部介紹說，目前我國土地流轉中還存在機制不健全的問題，亟待引起重視。

一是土地流轉風險防控機制有待完善。除土地流轉"非糧化"外，部分業主(受讓方)大面積流轉土地不是真正的從事農業生產，而是以此作為貸款抵押物，將貸款資金用於商業或者民間高利貸，因目前以農資抵押貸款機制還不健全，存在巨大風險，對土地流轉容易土建融台南白河土建融帶來較大負面沖擊。

二是土地流轉價格發現機制尚未形成，目前，土地流轉評估體系還未建立，土地流轉信息不對稱，土地流轉的"招拍掛"制度也尚未得到很好的推廣。

三是土地確權工作缺乏全盤規劃極易形成浪費。當前農村地區一方面土地確權步伐緩慢，僅土地承包經營權、集體林權基本完成瞭確權工作，"四荒地"使用權、養殖水面承包經營權等確權工作尚未完成；農村集體土地所有權、農村集體建設用地、農村宅基地使用權的確權和房屋所有權的登記工作剛剛起步。

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燃料電池公交有望明年上路

專傢建議南海抓住機遇，參與燃料電池汽車標準制定

報道：明年7月1日，佛山市民或許能在南海坐上燃料電池公交車。昨天，在中國燃料電池汽車技術創新戰略聯盟產業發展研討會上，南海發改部門透露瞭這一消息。

研討會上，南海區發改局副局長麥紹強首先公佈《南海新能源汽車產業發展報告》。報告指出，目前南海區在新能源汽車整車生產方面，已擁有北汽福田南海汽車廠和一汽-大眾佛山工廠。同時，隨著全省新能源汽車核心部件產業基地正式落戶丹灶，更方便科研成果就地轉化為產品。

按照設想，南海區將充分依托現有產業基礎，以技術創新、示范應用為重點，大力發展新能源汽車產業，形成強大的新能源汽車整車綜合生產能力和核心零部件生產研發能力，成為華南地區重要的新能源汽車生產基地和國內知名的氫燃料電池汽車核心零部件研發生產基地。

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對南海所展現的雄心，上汽集團新能源和技術管理部燃料電池系統部總監陳雪松認為值得期待。

"隻有國產的核心零部件質量符合要求，更加經濟，燃料電池汽車量產才有可能成功。"他表示，南海如能建立起燃料電池汽車核心零部件生產鏈，將有效拉動國內新能源汽車行業。

燃料電池及氫源技術國傢工程研究中心主任明平文說，南海區強大的傳統產業基礎為新能源汽車產業發展提供瞭支撐，政府要加強引導，讓更多正從事燃料電池汽車研究開發的科研院校和生產企業與南海當地企業對接，加快科研成果轉化。

在研討會現場，南海區明年7月1日將組織燃料電池公交上路試運行的消息讓專傢學者為之驚喜。清華大學教授李建秋說，目前，國傢尚未出臺統一的燃料電池汽車的標準規范，南海應把握新能源汽車示范運行的機遇，打造長期的示范運行平臺，掌握更多技術數據，從而在未來燃料電池汽車產業標準制定時增加發言權。

丹灶將陸續推出3宗商住用地周邊配套成熟

近年來，丹灶一直致力於推進"三舊"改造項目，引進優質產業，打造精品城市。通過一系列有益的探索和創新，丹灶的都市風情、生態環境、人文氣息、生活氛圍不斷優化。

同時，丹灶鎮中心城區規劃和建設進程加快，對建設用地的需求量也日益趨大。此外，丹灶即將推出3宗周邊配套成熟的地塊，旨在更好地盤活土地，促進舊城換新貌。

三宗商住地合計面積達290畝，周邊配套成熟。據悉，地塊一步行街地塊，面積約52畝(數字最後以地塊推出時為準)，位於丹灶城區珍豐路步行街片區，容積率約為≤3.2；地塊二沙浦地塊，面積約118畝，位於丹灶城區工業大道南側，容積率約為≤3.2，部分用地范圍屬於"三舊"改造項目。上述兩地塊均位於配套成熟的丹灶城區。地塊三仙湖馬場地塊，面積約120畝，容積率為≤2.3。地塊三位於仙湖旅遊度假區，地理位置優越，環境優美，擬作城鎮住宅用地。【丹灶城變專題】

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新聞來源http://農地2胎代償缺錢急用哪裡借錢fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/09283754220.shtml

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美8月新屋銷售大增創6年新高

9月24日晚間，美國商務部公佈數據顯示，8月份美國新屋銷售總數年化為50.4萬套，遠超預期的43萬套，創2008年5月以來的最高水平，環比增幅達到18%，預期為增長4.4%，創22年新高。此外8月新屋平均售價也打破紀錄水平。

按地區來看，美國西部地區8月份新屋銷售增長最高，環比激增50%，東北部地區環比增長29%，南部地區環比增長8%；與此同時，中西部地區8月份新屋銷售則環比持平。

數據公佈前，因投資者普遍預期新屋銷量將溫和回升，帶動周三美國股指期貨盤前小幅上漲。數據公佈後，標普500指數迅速拉高，隨後又有所回落，與此同時，美元對日元、歐元和英鎊匯率均有所上漲，但因為人民幣處於強勢地位，美元對人民幣匯率波動不大，截至記者發稿時，美元對人民幣為6.1366。

美國8月份新建房屋的平均售價為27.56萬美元(約合169萬元人民幣)，同比增長8%。8月份新屋銷售數量與去年同期相比，增長33%。按當前銷售速度計算，8月份市場上的新屋供應量下降至4.8個月，7月份為5.6個月。

盡管此前多次有經濟學傢指出，市場對於月度房屋數據不應過度解讀，新屋銷售數據具有波動性，未來將進行修正。但鑒於美國正處於加息的敏感期，市場急需從各種經濟數據中判斷美國經濟的復蘇水平。雖然新屋銷售僅占美國房地產市場份額的不到10%，但8月數據仍然表現出美國房地產市場復蘇的跡象。

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法國農業信貸銀行(CréditAgricole)經濟學傢菲利普·維拉斯博阿斯(PhilippeVilasboas)說道："8月份新屋銷售數據大漲表明住房建築商的信心有所回升，尤其是美國東北和中西部地區住房建築商信心提升，扭轉瞭這些地區過去兩個月連續走低的局面。"

業內人士指出，8月份新屋銷售數據遠超預期或會緩解市場因日前公佈的美國成屋銷售數據表現不佳而對美國經濟復蘇表現出的擔憂情緒。

本周一(9月22日)，受市場對於美聯儲提前加息預期的不斷升溫，美國8月成屋銷售前景不及預期，投資房銷量更是創下5年來新低。其中，美國南部和西部地區的成屋銷售下滑幅度最為顯著。

全美地產經紀商協會(NAR)首席經濟學傢勞倫斯·雲(LawrenceYun)指出："投資房銷量創2009年來新低，表明投資者預期利率走高，對房地產市場前景不太確定。不過，貸款審核標準嚴格是抑制多數人購買的主要原因。"

由於薪資增長仍土建融台南南區土建融然緩慢，同時信貸條件緊縮，美國樓市首次購房者增加的數量，不足以彌補投資者活動的減少。8月首次購房者占比仍然不高，占全部銷售的29%。

值得註意的是，近日有調查顯示，受經濟下滑、薪資增長緩慢等原因影響，美國年輕人新購房率大幅下滑。

近日，美國統計局公佈的一項年度調查顯示，在截至3月份的過去一年中，美國新增傢庭僅為47.6萬戶，而之前兩年的新增傢庭數平均為130萬戶。新增傢庭通常被看做推動樓市復蘇的關鍵因素，而由於經濟不景氣，更多的美國年輕人選擇與父母住在一起，或者與別人共享房屋。

調查顯示美國樓市的復蘇可能並不像人們預想的那麼穩固。美國在線房產中介Trulia首席經濟學傢傑德·柯爾科(JedKolko)表示，去年美國新增人口為230萬，如果美國傢庭組成延續過去幾年的速度，那麼去年美國新增傢庭數為120萬戶，但新公佈的數據顯示隻增加瞭47.6萬戶，並且幾乎所有的傢庭都是租房者。美國新增傢庭的速度降至令人不安的程度。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-26/07462924289.shtml

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Dec 15 Tue 2015 21:30
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禪西新城引發產業資本投資熱

■禪西新城將整裝亮相本次投資推介會。圖為華南電源創新科技園。

■智慧新城。

■歐洲工業園C區。

在市委市政府"強中心"戰略以及禪城"拓展新空間拉開城市格局"的大背景下，今年禪城區投資推介會上推介的產業提升和城市升級項目有瞭更大的空間，規模也更加龐大。投資總額逾300億元的50個項目將在今天進行的2013佛山市禪城區投資推介會上簽約及啟動。

現代服務業、生物醫藥及健康服務產業、高端制造業......在內容豐富的項目中蘊含著怎樣的機遇與商機？本報記者先行為市民和客商進行解讀。

亮點

重點"吆喝"禪西新城

今年的投資推介會是繼去年9月禪城重點產業項目啟動暨金融合作簽約儀式後，禪城區再次舉行的全區性大型投資推介活動。本次活動以"城市新空間、產業新動力" 為主題，將圍繞產業規劃、產業項目、城市環境、科技人才軟實力四大方面集中展示禪城區一年來的城市、產業發展成果和未來的城市、產業發展藍圖。活動包括會前展示洽談、投資環境整體推介、投資項目簽約及啟動等三大環節，禪西新城、佛山季華商務帶、農村和"三舊改造"新空間等一批產業新空間將整裝亮相，共同描繪出禪城"強中心"的宏偉藍圖。

自2012年佛山市委市政府提出打造"一老三新"的城市強中心，將禪西納入"強中心"戰略以來，禪城區委區政府全力推進禪西新城建設，加速社會財富、新興產業和創新型人才向西部集聚，以實現禪城西部中心的城市、產業雙提升"。

禪西新城因此引發產業資本投資熱潮，智慧新城、綠島湖都市產業區等項目相繼動工，包括興發鋁業、法恩、東鵬等企業均在南莊綠島湖投資新產業項目。而最近一段時間，禪西新城亦動作頻頻，先於8月27日首次公佈瞭禪西新城的確切邊界線，隨後城市和產業發展規劃意見征求稿公佈，而後又"借腦"國內專傢，為禪西新城的戰略發展征集"金點子"。

本次推介會的項目，更加體現瞭禪城區強化禪西新城基礎設施建設和城市資源配置，包括佛山市外國語(國際)學校項目、低碳禪城項目、中標院標準化戰略合作項目、斯蒂凡諾·喬凡諾尼工業設計工作室等在內的項目必將提升禪西新城產業發展的"軟環境"。

現代產業項目集聚禪城

在今日舉行的"2013佛山市禪城區投資推介會"上，華南金谷新型五金產業綜合體等一大批優質項目將集中落地禪城。禪城未來經濟的主力軍將囊括企業總部、金融、電子信息、精密制造、生物醫藥、汽配產業等多個行業和領域。

今年新引進的華南金谷新型五金產業綜合體、溶洲國際建材交易中心，以及正在加快推進的廣東化工交易中心、童夢天下創新基地等項目，足以彰顯特色專業市場含金量。

今年的簽約活動上還將有一批國內外先進的金融、工業設計、電商及信息服務等生產性服務業項目，以及生物醫藥、UPS電源、電子信息、新材料等一批新興產業項目簽約和啟動。如廈門科華恒盛華南總部、中國國藥總部大廈、渤海銀行佛山分行等。

作為中國唯一一傢超千億醫藥健康產業集團，中國醫藥集團將在活動上與禪城區政府簽約。據悉，其將在禪城區設立的中藥板塊總部是國藥集團的三大產業基地之一，首期先投資建設中國中藥總部大樓，規劃有總部管理中心、集團研發中心、集團培訓中心，傳統古方中藥孵化中心、養生保健中心、傳統佛藥博物館等。

另外，新的主題園區--華南交通電子產業園也將在今天啟動建設，園區總規劃面積1330畝，以汽車電子產品制造、汽車新材料制造、汽車關鍵零部件的研發及制造等為主導，輔以商貿物流，形成集汽配研發、制造及商貿物流於一體的特色產業園。

中心城區競爭力引國際巨頭聚焦

過去一年多的時間，細心的市民都會發現，作為佛山中心城區的禪城環境好瞭，交通也便利瞭。特別是季華路沿線王府井百貨、綠地中心、萬科廣場等重點項目，年初幾乎都還隻是一張張規劃圖紙，但現在，全部成瞭一個個熱火朝天的工地，有的項目已開始發售。

隨著道路等交通基礎設施的改造提升，禪城的產業載體亦在快速成長，幾大產業載體進駐禪西，禪城的城市價值得到進一步提高，讓老城區價值被重新發現，也讓禪西新城成投資熱土。而這種商業發展態勢也引起越來越多的國際商貿巨頭的興趣。

記者從主辦方獲悉，本屆投資推介會將有一批意大利、德國、日本的產業重點項目及國際中學、國際小學簽約或啟動，此外，大會的邀請嘉賓還包括國外龍頭企業及商會。

盤點

高端城市綜合體雲集禪城

去年以來300億投資總額強勢註入，禪城掀起瞭一股產業發展與城市升級新浪潮

2012年9月4日，禪城區重點產業項目啟動暨金融合作簽約儀式舉行。300億投資總額的強勢註入，掀起一股產業發展與城市升級的新浪潮。

鬥轉星移，歲月悄逝。這一年來，禪城區聚焦"強中心"戰略，以"城市升級"和"產業提升"為工作核心，以產業鏈招商為抓手，立足重點發展區域和產業，突出本地實際和優勢，全面推進項目引進和產業載體建設等相關工作，一大批極具發展前景的龍頭企業相繼進駐，一個個特色鮮明的主題園區拔地而起，一批高端商業綜合體如雨後春筍般破土。

春耕一粒粟，秋收萬顆籽。上一輪的"播種"已開始"收成"，如今的禪城又進入瞭新一輪"耕耘期"。這座在制造業上生長起來的城市，正在自己開辟的"禪城特色"道路上，越走越踏實。

盤活舊改項目

城市綜合體佈棋季華路

長期以來，禪城以占全市1/25的土地支撐約1/5的經濟總量。然而變革的推動者深知禪城秉性：蜷縮在佛山大道以東40多平方公裡，城市發展格局難以拉開；欲求在高度建成區上"插秧"，產業難以生根。

以此視之，"三舊"改造成為為產業找空間的關鍵詞。去年年初，通過"三舊"改造促進產業提升的"9號文"正式發佈，讓陷入土地瓶頸的禪城心中開始有瞭底氣。從發展純房地產，到發展都市型產業，"9號文"更新瞭城市改造思維的新風向，也極大地激活瞭禪城幹部、企業、群眾的積極性。

"等以後王府井建成，我們就可以在傢門口逛商場、嘆冷氣瞭。"河宕村村民簡伯望著那片正在進行樁基礎施工的土地，已經有點忘記這裡曾經的破舊模樣。但是石灣鎮國土城建和水務局局長楊靚毅不會忘記，這個禪城區大型"三舊"改造項目在"拆舊建新"上一路走來的艱辛。

通過創新土地流轉方式，將近200畝的土地進行打包整合，季華商務帶迎來瞭王府井這樣的商業巨頭。再過兩年，這座集商業百貨、酒店、飲食、辦公等項目於一體的多功能大型城市綜合體即將開張，成為佛山乃至珠三角的頂級商業中心。

而沿著季華商務帶由東往西俯瞰，一座座城市綜合體猶如珍珠般鑲嵌在這條"金腰帶"上。最東邊的星星廣場，占地面積約488畝，總投資達60億，項目將建成集超五星級酒店、5A級寫字樓、集中式購物中心為一體的城市綜合體，計劃於2016年中旬竣工，屆時將成為佛山閃亮的東大門名片。而一路向西，綠地中心、萬科廣場、佛山王府井購物中心等涵蓋購物、休閑、居住等多種業態在內的高端商業綜合體如雨後春筍般破土，季華商務帶成為帶動整個佛山現代服務業發展的引擎蓄力。

土建融屏東萬丹土建融 提升傳統產業

總部經濟紮根禪城

從專業鎮時代走來，禪城從不缺乏產業的因子。過去30年間，禪城形成瞭以陶瓷、不銹鋼、針織和童服為代表的四大傳統產業。然而隨著城市的發展，這些呈粗放式發展狀態的企業不可避免地迎來轉型升級的陣痛。

去年禪城接連出臺瞭《工業提升計劃》、《商業振興計劃》和《產業鏈招商三年行動計劃》三份產業綱領性文件，既紮根本土又高起點、高標準地定位產業發展。除瞭發展高端制造業和現代服務業，重點打造商業商貿服務、精密制造、高端電子信息、生物醫藥、後陶瓷產業五大核心產業外，針織服裝、不銹鋼等傳統產業也加入瞭提升改造的行列中。

在佛山大道以西、綠景路以北，由石灣商會和瀾石不銹鋼行業協會232個會員股東集資籌建的瀾石不銹鋼總部大廈正在建設中，它承載的是不銹鋼企業傢們把不銹鋼的"根"留在禪城的強烈願望，也是禪城實施傳統產業轉型升級、發展總部經濟的一大舉措。

而在作為中德工業服務區生產基地的歐洲工業園裡，大型跨國企業、歐洲知名環保裝備供應商安德裡茨將中國區總部紮根於此，從而也打開瞭歐洲工業園面向歐洲企業的大門，一批批優秀企業循聲而來。

廣納各方資本

改變城市精氣神

過去一年多的時間，禪城的產業載體"快高長大"，企業紛紛入駐，城市面貌急速蛻變。而令人好奇的是，這些大手筆投入的資金從何而來？

"通過城市升級提升城市價值，城市升值後無論是土地出讓抵押，還是企業納稅都將大幅提升，有助於提升禪城財力，這也讓我們有更多資金投入到下一輪城市升級當中。"禪城財政局相關人士說。一組數據顯示，2012年，禪城城市升級的財政投入隻有約30億元，融資約10億元，而這40億元最終撬動瞭90個億的社會投入。

在白鷺棲息的綠島湖都市產業區，目前已吸引投資超過70億元，產業集聚區的金盈·綠島國際中心產業項目作為綠島湖片區首個寫字樓項目，首期4、5號樓(共約5萬)已完成80%的招商任務。而如果將聚焦點再放寬至綠島湖以東的東平河水道兩側，依托產業發展的禪西新城正在崛起，智慧新城目前已引進企業140多傢，完成超過52萬的招商，占招商載體的近90%。

借助本地的產業鏈優勢，全國首個以新電源為主題的產業園區--華南電源創新科技園，已有含日本桑原、柏克、新光宏銳等電源龍頭企業在內的共34傢進駐，產業發展勢頭銳不可當。在禪城城市升級過程中，這種四兩撥千斤式的可循環投入理念正悄悄改變著這座城市的精氣神。

2013禪城投資推介會項目一覽表

2013禪城投資推介會項目一覽表

1 國傢開發銀行授信

2 共建華南國際化產業集聚區合作備忘錄

3 華南金谷新型五金產業綜合體

4 康思達液壓總部商務區

5 廈門科華恒盛股份有限公司華南總部

6 捷揚電子有限公司

7 華拓斯有限公司

8 佛山市柏克新能科技股份有限公司

9 佛山市新光宏銳電源設備有限公司

10 佛山市眾盈電子有限公司

11 佛山市新基德電子廠有限公司

12 佛山市價值傳媒有限公司

13 孔雀魚馬賽克有限公司

14 安德裡茨的環保裝備及自動化中心項目

15 意大利DEF&佛山市陶澤新能源科技有限公司

16 德國KW GmbH&佛山市默勒米高電梯技術有限公司

17 荷蘭飛利浦電子。佛山市眾康藥業有限公司

18 德國博世。福立分析儀器有限公司

19 史赫克(俄羅斯)華文公司

20 雅潔源直飲水裝備項目

21 綠島湖商業服務區

22 網易房產珠三角運營中心

23 佛山綠色農產品協會

24 溶洲國際建材交易中心

25 嶺南新城

26 新協力國際金融商貿大廈

27 佛山(國際)智能電氣科技產業城

28 上海復星醫藥(集團)股份有限公司健康城

29 廣東省廣播電視網絡股份有限公司綜合業務大樓

30 中石油廣東銷售公司禪城聯營項目

31 沈陽遠大增資

32 佛山優達佳汽配有限公司增資

33 中標院標準化戰略合作項目

34 廣東華美眾源生物科技有限公司(鄭衛國核酸檢測技術團隊)

35 斯蒂凡諾·喬凡諾尼工業設計工作室

36 佛山市外國語(國際)學校

37 佛山科學技術學院附屬建融高雄湖內建融學校項目

38 佛山市第四中學新校區

39 南方電網綜合能源項目

40 華南電源創新科技園人才引進工作合作協議

41 華南交通電子產業園

42 東成立億產業園

43 中國國藥總部大廈

44 快靈通雲計算中心

45 嶺南國際汽車商業中心

46 歐飾達環球傢居廣場

47 道氏制釉總部項目

48 佛山市天安新材料有限公司

49 豐和纖維汽車內飾研發中心

50 渤海銀行佛山分行

項目名稱

序號

采寫/珠江時報記者付艷霞肖夢琳通訊員楊曉瑜潘珊珊

攝影/珠江時報記者戴嘉信

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聶梅生土地出路在於農村土地和國有土地同權信用貸款利率

大智慧阿思達克通訊社6月20日訊，周五，全聯房地產商會創會會長聶梅生在北京參加會議時指出，土地問題出路在於農村土地和國有建設土地同權，給農村土地70年使用權。

聶梅生指出，20年前開啟的國有土地70年使用權制度使得農村土地同地不同權，微薄的土地補償幾乎等於零地價，使得房地產行業進入門檻很低，形成瞭特有的房地產融資模式，"空手套白狼"，迅速成就瞭一批開發商，留下瞭至今未能解決的兩種土地不同權的問題。而10年前開啟的招拍掛制度，地價飛漲與房價互動，使得土地財政開閘，農村集體用地並沒有得到土地增值的紅利。

聶梅生進一步指出，以上兩次用地政策的變化，造成瞭農村集體用地的兩次失血，現在到瞭補血的時候，出路在於"同地、同權、同價"，農地入市的關鍵在於同權，即賦予農地同等的70年使用權。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-20/14184232047.shtml

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20城上半月一手住宅成交同比增近一成

??上海易居房地產研究院3月18日發佈瞭《3月份典型城市新建商品住宅成交預報》。報告指出，3月1日-15日，20個典型城市新建商品住宅成交面積環比下跌約5%，同比增長約10%。

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??3月1日- 15日，上海易居房地產研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約464萬平方米，環比下跌約5%，同比增長約10%。出現環比下跌，並不意味市場基本面在繼續惡化，主要和2月份上半月成交較好的對比有關。2月份房企的推盤集中在春節前的階段，即1-15日，所以容易帶來市場成交量的上升，進而使得3月份上半場的成交量相對偏低。而從同比增幅看，市場成交依然好於去年同期水平，增加瞭近一成。3月1日-15日，一二三線20個典型城市新建商品住宅成交面積環比跌幅約台南後壁土地貸款8%、4%和6%。一線城市的環比跌幅較大，這和一線城市2月份部分置業者擔憂年後房價會上漲而積極入市的策略有關。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-24/08285985929817747680760.shtml

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萬達核心物業正遭電商沖擊購物區人跡寥寥

憑借今年9月阿裡巴巴登陸美國紐約證券交易所，馬雲榮登內地富豪榜榜首。不過，他內地首富的寶座隻怕即將讓與他人瞭。

9月16日，王健林旗下的大連萬達商業地產股份有限公司(下稱"萬達商業地產")披露瞭在港交所的上市計劃。

有媒體報道稱，萬達商業地產此次募資規模在50億至60億美元，公司總估值在500億美元上下。按照目前王健林傢族持股64.41%計算，王健林傢族所持股份對應市值將超過200億美元，有可能超過憑借阿裡巴巴上市身傢剛剛超過200億美元的馬雲，成為中國內地新首富。

這看似是一場有聲有色的中國內地首富爭奪戰。不過王健林上市的目的似乎並不是奔著首富去的。萬達集團董事長王健林在今年一次企業內部講話中表示，今年的目標是力爭推一到兩傢主要公司上市，其主要目的是讓外界看到萬達的透明。此次招股書披露，萬達商業地產的負債率正不斷攀升、盈利能力平平。此外，萬達的營銷模式也正遭遇互聯網電商繁榮和樓市趨冷的沖擊。

萬達商業地產盈利與萬科相當

負債率不斷攀升

萬達商業地產在港交所發佈的800頁IPO招股書中，關於公開配售多少股份、募集資金數額，目前處於"編纂"中，尚不得而知。不過，這份招股書似乎想為投資者描述一幅誘人的藍圖。

招股書首先就提到，截至2014年6月30日，萬達商業地產在內地29個省份的112個城市中有178個物業項目，物業建築面積達9350萬平方米，其中包括已完工投資物業1470萬平方米、酒店210萬平方米及7670萬平方米的土地儲備。

在這178個物業項目中，共分為三類項目，一類是長期持有經營和用於租賃的投資型物業；一類是開發銷售類物業，包括住宅、商業公寓等各類銷售物業；還有一類是酒店業。

其中，截至2014年6月30日，已完工的投資型物業總建築面積高達1470萬平方米，包括1020萬平方米的購物中心；商業及住宅銷售物業在2011年的銷售額是902億元，2012年銷售額為1012億元，2013年銷售額為1264億元，2014年上半年銷售額為567億元；截至2014年6月30日，已完工的酒店有48傢。

根據此次上市計劃，萬達集團僅僅將旗下的商業地產打包上市，萬達集團旗下的院線影視、文化旅遊項目等並不在其中。據媒體報道，商業地產是萬達集團盈利能力較強的業務。2013年，萬達集團總收入1866.4億元，其中，商業地產方面的總收入1456.2億元，而未納入上市公司的文化集團、院線以及KTV收入總計不足300億元。

不過就地產業整體盈利而言，萬達商業地產的盈利水平並不突出。招股書顯示，上半年萬達商業地產收益為232.5億元，凈利潤49.2億元，利潤率接近20%，在行業中處於中上遊水平。而去年上半年萬達商業地產的凈利潤為100.9億元，今年上半年萬達商業地產的凈利潤同比則下滑瞭50%。

龍頭房企萬科公佈的2014年半年報顯示，2014年上半年歸屬於股東的凈利潤為人民幣48.1億元，較去年同期的45.6億元增長5.6%。在香港上市的內地房地產企業龍湖地產則公佈，2014年上半年錄得股東應占溢利(即歸屬於股東的凈利潤)為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。

招股書還顯示，截至2014年6月30日，萬達商業地產應付款達1449億元，此外還有1723億元的銀行貸款等負債。其負債率在不斷攀升，萬達商業地產資產負債率2011年為47.4%；2012年為45.9%；2013年為49.4%；2014年為51.6%。

記者註意到，近年來萬達商業地產的流動負債也在迅速激增，截至2014年6月30日，其流動負債尚是2193億元，而截至2014年7月31日，其流動負債已是2328億元，一個月流動負債就增加瞭135億元，超過瞭上半年萬達商業地產的全部溢利，而其流動負債率一直保持在90%以上。

有分析人士懷疑，如此高的負債會對萬達商業地產的資金周轉帶來壓力。對於萬達的資金鏈是否存在壓力，記者試圖就此采訪萬達集團，但截至發稿前，並未得到萬達集團的回應。

核心物業正遭遇電商沖擊

萬達商業地產的招股書顯示，萬達廣場是萬達商業地產的核心投資物業，而在萬達廣場中，面向零售市場的購物中心是其最主要的物業類型。此次募集資金用途方面，其中90%的募集資金將用於10個物業開發項目的融資，包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場、烏海萬達廣場、阜陽萬達廣場等；而剩餘的10%將用作公司運營資金或其他一般公司用途。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，對於這種持有型的投資物業，其資產貶值的可能性主要來自於運營風險，目前對傳統購物中心的運營沖擊較大的就是電子商務的興起。

知名地產研究機構戴德梁行在對萬達的估值報告中說，網絡購物的消費額每年以驚人的速度增長，其交易規模從2010年的4600億元增長到2013年的1.85萬億元，傳統零售業正受到電商發展帶來的沖擊。

記者在北京萬達廣場、武漢萬達廣場等項目走訪瞭解到，隻有院線、餐飲相對比較火熱，而服裝鞋帽等購物區域基本人跡寥寥，尤其是工作日的上班時間，很多店鋪門可羅雀。

針對這種局面，萬達也在謀變。在2014年半年工作會議上，王健林表示，對電商很期待，2013年就要求所有高管要有互聯網思維、電商思維，放手讓萬達電商發展，所有網上資源全部給電商公司。到2020年，萬達要形成不動產、文化旅遊、金融、零售、電商五大業務板塊。

王健林還提出，要盡快把萬達電商推向市場，要讓人看到萬達電商的物理形象，並找到盈利模式。

今年8月，萬達已和百度、騰訊進行戰略合作，三方出資打造萬達電商，萬達電商計劃首期投資人民幣50億元，萬達持有70%股權，百度、騰訊各持有15%股權，目前仍在推進之中。王健林透露未來總投入將超200億元。

以售養租模式遭遇樓市下滑

作為主營的持有型物業，一方面需要一次性投入大量資金，一方面還要面臨電商沖擊等帶來的各種風險，該如何化解這種風險？

對此，萬達商業地產在招股書中表示，其收入主要來自於物業銷售，自2011年以來，每年都有70%以上的收入來自於銷售開發型物業，其中2014年上半年有70.1%的收入來自物業銷售。

記者走訪發現，在萬達城市綜合體項目中，除瞭配置持有型投資物業，一般還配置瞭住宅、商業銷售物業，如武漢萬達廣場附近還有萬達開發的住宅、商業用房等物業。

嚴躍進表示，這是一種典型的以售養租的發展模式，即由於萬達的持有型投資物業投入大、租金回報期長，需要占用較多的資金，而住宅、商業銷售物業變現快，通過銷售住宅、商業物業能保證持有型投資物業的開發，但是這一模式同樣也有一定風險，尤其是今年以來，受經濟和房地產市場的調整影響，住宅和商業物業銷售遇冷，以售養租的模式必然遇到挑戰。

國傢統計局公佈的數據顯示，今年1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降8.9%；商品房銷售額41661億元，下降8.9%，其中，住宅銷售額下降10.9%，辦公樓銷售額下降19.5%。

有業內人士質疑，在這種局面下，通過上市融資，盡管能補充幾十億美元資金，但萬達商業地產還能持續盈利多久呢？

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觀點意見土地市場遇冷預警風險高懸

最近，不僅長三角樓市降價風潮呈現愈演愈烈的態勢，就是被許多人前不久還視之為樓市"安全島"的一線城市，房價也出現瞭明顯的松動，更值得註意的是，土地市場也突然由熱轉冷，這或許預示著經濟風險正在步步逼近。

據媒體統計，今年截至3月25日，一線城市土地出讓金合計1527.68億元，遠超2013年一季度的872億元，但是，這些土地出讓金收入大部分為前兩個月所得，3月份截至3月25日，土地出讓金收入僅為84.5億元，不及2013年同期320億元的1／3。

3月27日，北京推出朝陽來廣營、豐臺花鄉、通州梨園等3宗經營性土地拍賣，除來廣營地塊經47輪競價以整體溢價率37.4%左右為恒大奪得外，花鄉、梨園兩地塊均以底價成交。而可資對比的是，今年一季度北京經營性土地的平均溢價率為49.17%。

顯然，近來一線城市房地產市場"樓冷地熱"的態勢，進入3月份之後，已經開始逆轉。始自於去年下半年，特別是今年以來一線城市樓市成交的持續降溫，或許已讓部分房地產企業不再相信一線城市房價的堅不可摧，於是土地市場上拿地也就熱情不再。

當然，或許依然有房地產企業對一線城市房價持有足夠的信心，這些企業之所以沒有去土地市場爭奪土地，隻是因為私下認為最近政府推出的土地不值這個價或者是沒有足夠的競爭實力。

沒有競爭意願或沒有競爭實力的房地產企業，在土地市場是沒有發言權的；即便是有相當實力的房地產企業，一旦開始遭遇土地市場的寒冬，最終能否從容應對、平安度過也是很難說的；這是由房地產行業的固有特性所決定的。

房地產企業不同於其他一般企業，其他企業往往有許多種產品；而房地產企業的產品，從根本上講，是單一的，隻有一種，那就是房屋。因此，房地產企業沒法象其他企業那樣可以通過管理會計學有關貢獻毛益的分析，來作出某一隻產品是否停產的決定。

對於房地產企業來說，一旦決定其停止房地產開發，其結局往往隻有一個，那就是企業生命走向終結。為瞭避免企業倒閉的命運，房地產企業面臨利潤太小或根本沒有利潤甚至要虧本時，它也得苦苦死撐。

正因為如此，在西方國傢，房地產行業屬於風險性產業，在平時，房地產行業平均利潤一般會超過其他產業；而當經濟下行時，房地產企業又會率先滑坡，房地產行業平均房屋貸款率利計算公式excel利潤往往會極低甚至全行業虧損，並導致一批企業停業或倒閉。

中國的房地產企業也不例外，由於取得土地是房地產開發的基礎和前提，為瞭避免企業生命走向終結，房地產企業在土地市場競爭土地，往往是異常激烈和殘酷的。因此，土地價格信號在整個房地產市場的供需關系邏輯中，通常處於最滯後、最末端的位置。

房地產的另一大特性，是建設周期長、投資體量大，投資開發很難隨市場變化而進行快速調整；在土地市場遇冷、土地價格下跌之前，一般早就存在投資過度、供大於求或炒作盛行、房價虛高等狀況。因此，防范地價下跌風險也就遠比控制房價上漲風險來得更加麻煩和棘手。

對於房地產企業來說，地價下跌對房地產企業的打擊是雙重的。首先，房地產企業都有一定的土地儲備，地價的下跌會首當其沖惡化其資產負債水平；其次，地價下跌意味著房地產泡沫的真正收斂，房地產泡沫收斂會影響銷售回款和融資能力。

對整個宏觀經濟來說，地價下跌所隱藏的風險也同樣不可小覷的。今年全國兩會期間，中國人民大學校長陳雨露教授曾分析過房地產下行必須正視的"三個60%"：一是房地產市場關聯著60%的實體經濟產業，二是房地產業關聯著60%左右的銀行資產負債，三是目前中國民眾財產保有形式的60%以上是房產。

在地方債務、產能過剩、房地產泡沫、影子銀行等影響我國經濟增長的這些相互聯系、互為傳導的系統性風險中，房地產風險的化解最為關鍵。一線城市土地市場遇冷意味著風險已經高懸，也意味著房地產風險的最終破解也已迫在眉睫。

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萬科暫別濱江房產

濱江房產集團近日發佈公告稱，公司以總價約9.19億元的價格，將其在杭州草莊項目的股權轉讓給瞭萬科南都。這標志著萬科與濱江房產在該項目上維持瞭約3年的"婚姻"，正式宣告結束。

"萬科2012年在杭州拿的4個項目今年都要上市，他們自己的開發速度比較快。草莊項目進展太慢，雙方可能都被拖得有些疲憊。"杭州一傢房企人士向記者透露。

三年"婚姻"結束

公告披露，濱江房產將持有的興業國際信托公司LHXT【2010】094GQXT號股權信托合同項下所持信托100%受益權和委托人的權利義務轉讓給瞭浙江萬科南都。本次交易完成後，將提前收回向東尚置業提供的財務資助款項和取得的利息收益，並獲得約9.19億元資金。

"我們收到約定的全部款項後，就將完全退出這一項目。"濱江房產證券事務代表李耿瑾向本報記者表示，萬科南都在按《權益轉讓協議書》約定支付瞭全部款項後，將持有東尚置業的全部股權。

2010年5月，萬科南都以12.92億元競得瞭杭州草莊25號地。市場原本預期與萬科南都同臺競價的濱江卻並未展開爭奪。同年7月，萬科南都與濱江房產展開合作，通過聯華信托(2011年聯華信托更名為興業信托)作為股權信托受托人，萬科南都和濱江房產各出資1000萬元，成立項目公司東尚置業，分別持有東尚置業50%的股權。

杭州一位分析人士告訴記者，杭州城東新區是土地出讓較多的區域，萬科也有意加大在這一區域的開發力度。而濱江房產正是從杭州城東新區起傢，在該區域有金色黎明、曙光之城等好幾個大盤，建築面積超過80萬平米。

杭州地產界人士指出，萬科南都與濱江"分手"並不意外。雙方合作並不順利，項目開發進程較為緩慢，可能是主要原因。

"雙方在這個項目上存在一些分歧，在項目定位、營銷方式和開發節奏上都有不一致的地方。"杭州一位房企高層告訴記者。

杭州雙贏置業總經理章惠芳則指出，如果兩傢房企在合作上的共同訴求點較少，合作很難維持下去。"濱江房產認為這個項目應該加快開發節奏，快速周轉，以較低的價格來吸引需求以回籠資金，而萬科則想放慢節奏，將該項目定位於中高端的精裝修房，使項目的收益率達到更高的水平。"

"2010年萬科拿這塊地時正值土地價格的高峰期，草莊項目的地價在成本上沒有太大優勢。因為該項目價格過高，銷售比較緩慢，資金周轉速度也相對較慢。"杭州一傢房產機構高層透露。

據瞭解，草莊項目占地6.85萬平米，拿地時的樓板價約為8560元/平米。目前周邊在售樓盤價格在2.3萬元/平米左右，同區域甚至還有售價1.8萬元/平米的樓盤，而草莊項目的售價卻高達3.1萬元/平米。

盡管在該項目各占瞭50%的股份，但之後草莊項目則主要由萬科方面來操盤，濱江房產並沒有更深地介入。

"樓盤的設計、銷售基本是萬科的團隊在做。"中國指數研究院華東區總經理張志傑告訴記者，這段持續瞭兩年的"婚姻"中，濱江房產的身份更像是財務投資者，而不是合作方。

濱江房產方面表示，財務資助款項聽上去像是投資方和借款人的身份，但也可以是合作者。"我們其實也在這個項目的開發和運營中投入瞭精力和人力，並非簡單的投資。"李耿瑾說。

土融新北五股土融熱衷合作開發

"2006年年底與杭州本地的坤和集團合作開發西溪蝶園後，萬科在杭州市場的認可度明顯提高。萬科之後一直想尋找與當地房企合作的機會，希望進一步擴大在杭州及整個浙江的市場份額。"張志傑表示。

"萬科是想通過與其它房企的合作來加快擴張的腳步，與其它房企在資金、銷售渠道等領域進行互補。"張志傑表示。

"目前萬科有更多更廣泛的合作，央企、民營、個人、國內外、大小公司都有，股權1/2可以，1/3、1/4都可以。"萬科集團總裁鬱亮曾提出，隻要合規，對方出錢、出地都可以，雙方持股比例也都可以靈活處理。

事實上，在萬科目前超千億的銷售規模中，超過六成項目為合作開發項目。

記者從萬科公司瞭解到，在萬科以往的合作開發案例中，與實力相對較弱的土地方合作時，項目公司與萬科的全資子公司等同，萬科控制著項目的開發、經營和管理的權力。即使與相對強勢的合作者聯合開發，萬科也能依仗其勢力壯大，這也是萬科合作開發的慣有思路。

目前，萬科與五礦、九龍倉、中糧、綠地等知名房企均有合作。在這些合作開發的項目中，既有杭州西溪蝶園等已經開發過半的大型住宅，也有上海漕河涇等大型商業項目。

"與綠地合作的上海漕河涇項目仍在設計規劃中，最近已經向規土部門進行瞭申報。"上海萬科相關人士告訴記者。

作者：王海春

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租金飛漲利潤遭擠壓外資零售巨頭逃離一線城市

房屋租金和人工成本是商貿零售企業最重要的成本，兩者合計可占總成本的70%以上。租金和人工成本上漲預示著低成本、低價格時代的終結。

---商務部研究院消費經濟研究部副主任、研究員趙萍

10年前進入中國的首批門店的10年房租陸續到期，而如今租金已比當年翻瞭數倍，外資大賣場隻好舍棄核心商圈而選擇遠離一線城市或者遠離市中心的郊區發展。

---第一商業網土地貸款屏東三地門土地貸款總裁、廣東省流通業商會副秘書長黃華軍

日前，沃爾瑪宣佈未來3年將加速在中國市場的擴張，具體包括新設110個商場及配送中心，加快在二、三、四線市場的發展

或許是巧合，就在李嘉誠此前被傳在國內頻繁拋售一線城市的固定資產時，多傢大型外資超市也在頻繁退出一線城市。雖然李嘉誠在接受南方系記者采訪時表示，純屬正常的市場化操作，但這陣在一線城市撤資的"風"似乎還在蔓延。

近期，沃爾瑪聲稱，將在中國關閉多傢門店。據不完全統計，今年沃爾瑪已關閉11傢門店，未來10多個月還將關閉15-30傢，一線城市的門店占一定的比例。同時，樂購、傢樂福、卜蜂蓮花等已轉讓或正在轉讓在中國大陸的零售業業務。

外資零售門店"邊開邊關"

據美國有線電視新聞國際公司(CNN)網站12月2日報道，沃爾瑪公司將在中國關閉多傢門店。據不完全統計，今年沃爾瑪已關閉11傢門店，未來10多個月還將關閉15-30傢。有業內人士指出，這些被關閉的門店雖然占沃爾瑪中國門店數量的9%，但預計對今年至明年銷售額的貢獻不到2%-3%，是沃爾瑪進行結構調整的必要"瘦身運動"。

而今年早些時候，Tesco(樂購)將中國境內的131傢門店和購物中心轉讓給一傢與中國國有企業合開的合資企業，上海鎮寧店因年租金漲至174萬元在今年6月關閉。傢樂福在今年也關閉多個在一線城市的門店。最新報道稱，目前，傢樂福正在研究出售其在中國大陸和臺灣地區的業務。

據媒體報道，最早進入中國市場的零售商泰國正大集團，其旗下的農牧和商業地產都持續盈利，唯有零售業務板塊年年虧損，業內曾多次傳出出售消息。目前，該集團旗下的卜蜂蓮花，今年在中國有56傢零售店鋪，其中包括54傢大型超市和2傢超市。相較2012年年末，店鋪數量減少一傢，關閉2傢大型超市以及2傢卜蜂蓮花生活館。

值得關註的是，外資超市近兩年在國內市場的擴張非常迅速。據贏商網統計，2012年內傢樂福在華新開業門店達到25傢，總體門高雄土地貸款房貸店數量達到229傢，沃爾瑪新開業門店28傢，總體門店數量達到282傢，2013年達到甚至突破400傢。

但這些外資超市被網友調侃：有"邊開邊關"的"囧樣"。其實，從2012年開始，外資零售商在中國市場已經有集體陷入不利的勢頭：傢樂福頻繁被曝涉嫌價格欺詐、連續關店，沃爾瑪卻陷裁員風波等，但這些被看做是水土不服的表現。

租金、人工成本或占總成本逾七成

為什麼這些外資大型超市在中國一線城市受挫？

"冰凍三尺非一日之寒"，第一商業網總裁、廣東省流通業商會副秘書長黃華軍表示，外資零售商剛進中國時，政府為引入外資而降低門檻，從而埋下禍根，如外資企業不瞭解中國市場、管理方法不夠完善等問題，到今天開始湧現。其同時表示，本土的民族企業正在崛起，動搖瞭外資零售商的地位。同時，10年前進入中國的首批門店的10年房租陸續到期，而如今租金已比當年翻瞭數倍，外資大賣場隻好舍棄核心商圈而選擇遠離一線城市或者遠離市中心的郊區發展。

數據顯示，1995年至2000年，傢樂福、沃爾瑪、樂購等大型外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環和地方政府招商引資的需求，外資大賣場以非常低廉的租金搶占瞭城市核心商圈的優質網點。而如今，卻要為此付出代價。

"在大城市，競爭對手不僅數量多，實力也差不多，加上零售市場已經飽和，租金、人力等經營成本的日趨高漲，外資零售企業在一線城市的利潤空間不斷被擠壓，而在二三線城市，面對的主要是一些規模、實力較弱的區域性小商場或者批發超市，更具競爭優勢，市場空間也更大。"有商業知名人士一針見血地指出。

而成本上升或許是當前實體零售商的主要障礙。"租金和人工成本上漲預示著低成本、低價格時代的終結。"商務部研究院消費經濟研究部副主任、研究員趙萍認為，房屋租金和人工成本是商貿零售企業最重要的成本，兩者合計可占總成本的70%以上。其中，租金一般會占零售企業銷售額的20%-40%，在連鎖賣場、超市、便利店等業態中，租金成本占比高達30%-50%。

近年來，實體零售業的租金成本一路上揚，許多零售商在租約到期時面臨租金大幅上漲的壓力。公開數據顯示，2012年中國商超行業平均租金占總經營成本的比例已高達57%，人力成本也平均上漲15%。而且，消費市場增長乏力也加劇瞭成本壓力。

同時，近幾年電商的興起強烈沖擊著零售商的發展。

根據中國連鎖經營協會會長郭戈平發表的《2013零售業發展報告》指出：今年1-3季度，社會消費品零售總額增速比2012年下降1.4%，大型超市、專業店和百貨店約在7.5%左右。與2012年第三季度相比，今年第三季度不同的業態毛利呈現下降趨勢。

剝離往往非一帆風順

面對國內市場的各種沖擊，外資大型超市選擇走不同的道路，部分超市選擇直接剝離零售業業務，但是，這種剝離零售業務的手段往往不是一帆風順。

10 月15日，泰國正大集團旗下的卜蜂蓮花與北京物美商業集團股份達成協議，物美商業將收購卜蜂蓮花的BVI實體，持有卜蜂蓮花位於北京、上海及中國其他省份 (廣東省及湖南省除外)的業務，該等業務於2013年6月30日包括36傢店鋪，銷售樓面面積約為31萬平方米，其於2012年的營業額約為71億元人民幣。但就在昨日早間，卜蜂蓮花發佈公告表示，公司與物美進行瞭廣泛的磋商，但仍無法就約定建議交易的若幹主要條款取得充分的進展。同一天，北京物美商業集團股份有限公司也公告稱，該公司於最後完成日期前並無與卜蜂蓮花訂立最終文件，亦沒有延後最後完成日期。

"外資企業想剝離國內的零售業業務往往不會那麼順利。"一位不願透露姓名的商界知名人士指出，外資企業不願意降低標準，而國內的企業也不願意提高收購標準。

在"兩難"選擇情況下，部分外資零售商開始改走另外一條路---開拓二三線城市。

黃華軍分析認為，一線中心城市的超市已呈飽和狀態，二三線城市多是一些管理經營經驗不足的小超市，商品少且雜亂，競爭力相對較小。同時，三四線城市開店成本較低，超市又是一個薄利行業，退居三四線城市亦可保障客源消費力。代管傢樂福中國區媒體經理李嘉曾表示，未來二三線城市將是公司重點考慮的一部分。但也會面臨不少挑戰。黃華軍認為，零售業渠道下沉易遭"水土不服"，畢竟三四線城市消費理念培育不是一蹴而就的。此外，還有供應商較為零散，物流配送能力相對較弱。更為重要的是，人才也是佈局三四線城市的百貨企業需要攻克的難關之一。

"在中國，海運、鐵路和汽運是一種綜合性的運輸，物流成本高達20%，所以物流也是一個非常大的成本考驗，在進入三四線城市後將體現得更為明顯。"一位國內快時尚行業人士分析。但不容懷疑的是，外資零售商進駐二三線城市，對當地的零售業發展或有助推作用。"大型外資零售商，特別是在供應鏈的管理、門店的服務等方面，會給區域性的小零售企業樹立很好的標準，從而推動該地區零售業朝規范化、現代化發展。"中國購物中心產業資訊中心主任郭增利在接受贏商網采訪時表示。

線上線下結合是救命稻草？

在即將過去的2013年，零售業被公認為經歷瞭史上最"寒冷"的冬天。面對多間外資超市的關閉風波和其他零售行業銷售額的下跌，零售業在經歷多年發展後面臨著升級轉型的迫切需要，而電商發展、顧客購物習慣的改變加速瞭零售業的自我革命。

記者在沃爾瑪(中國)官網瞭解到，作為全球最大零售企業，沃爾瑪早在2010年出手，現身中國電子商務市場的亂戰中。2010年11月，沃爾瑪深圳山姆會員網上商店悄悄上線；2011年5月，沃爾瑪宣佈與投資中國電子商務企業1號店控股公司少部分股權達成協議；2013年11月1日開啟網購服務。據悉，沃爾瑪未來重點發展其網上1號店。而樂購也從2013年7月宣佈正式進軍中國的電商領域。唯獨三大零售商之一的傢樂福至今還未涉足電商或實體店網絡行業。

對於這些零售企業來說，不能單單隻靠覆蓋網絡商場來解決危機。趙萍認為，"對於這些零售企業來說，通過縮減產品線的范圍，選擇那些在網店上找不到的品牌和商品，獲得獨特的市場空間，並通過精準營銷獲取生存空間，獲取產品線的'真空地帶'。"

有業內人士認為，中國零售業2014年發展趨勢包括消費者不需要更多百貨店，零售商發展泛渠道是唯一出路；電商業高增長、高投入下難掩疲態；跨界合作要有產品思維；唯一不變的是發現和引導顧客需求等。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/09003808929.shtml

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本輪房地產調整不會少於5年救市松綁都沒用

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日前，在北大房地產總裁班講學，討論最多的話題之一是這一輪房地產調整的周期有多長？房價下跌會持續到什麼時候？有趣的是，來自全國各地的開發商們對"房價跌幅多少"分歧比較大，但對於調整時間卻似乎都比較樂觀，最長也就看到兩年半左右。其主要依據是前兩輪的調整，一次一年半，一次也不超過兩年，且跌幅總體上都不超過15%。這種預判使開發商們雖露愁容，卻也還從容篤定。甚至不少學員摩拳擦掌，躍躍欲試準備拿地。

筆者對此深不以為然。

首先，這一次的房地產調整與前兩次的性質完全不相同。無論是2008年至2009年的調整，還是2011年至2012年的調整，從年度的時段上看，無論是北京等一線城市還是三四線城市，全國當年的房價都是上漲的，隻是漲幅大小的區別。多數城市房價都呈現先抑後揚態勢，即使年初下跌10%~15%，下半年也迅即拉回，且重拾升勢，導致這兩次所謂調整的主導因素都是政府政策打壓。所以，前兩次的房價下跌、房地產調整應該看作是"假摔"。

這次大不同。在政策沒有任何新的打壓的情況下，房地產自身開始調整，房價從滯漲開始全國性回落，成交不分東西南北，一線四線城市的成交量都大幅萎縮。因此，可以說"真摔"真的來瞭。這是自1998年福利分房結束、房地產大牛市元年開啟至今第一個真正意義上的大調整。而這種調整可以對比的是中外房地產類似的情況，可以借鑒的是其他經濟調整的現象。

這一輪房地產調整與房價下跌最具可比性的是日本房地產泡沫破滅以及香港亞洲金融風暴樓市暴跌，都是房價上漲多年後加速暴漲，都是經濟不景的背景，都是房地產在經濟中所占比重過大等之後出現房地產泡沫破滅。從周期階段上看，都經歷瞭"房價滯漲--成交萎縮--房價暴跌--持續低迷--房企破產--業主抗議--緩慢復蘇"等過程。當然，表現形態有差異，比如日本房價走平三年後暴跌，而香港房價半年左右就暴跌；又比如業主抗議，日本較平緩，而香港出現50萬人上街遊行。

不管表現形式如何，這個周期都不是一兩年能走完的。日本的周期走瞭10年；香港樓市從1997年算起至2005年復蘇也有9個年頭。跌幅最大時房價跌去65%。回觀這一輪中國房地產的大調整，雖然最新的統計顯示全國百城房價終於環比下跌，但隻有一個點左右，真正必然要到來的暴跌尚未來臨。什麼時候開始暴跌呢？像香港那樣半年？像日本那樣三年？誰也說不準。不過，從上課的幾十位開發商所談到的成交慘淡的普遍情況看，這個時間應該為期不久瞭。從1998年開始上漲的中國房價，漲瞭十五、六年瞭，像日本、中國香港那樣調整十年八年也不奇怪。中國經濟由於城市化、結構調整見效快等，調整時間或許短一些，情況比香港、日本要好一些，但經濟運行自有它的規律。筆者料定，此輪調整時間不會少於5年。此外，還可以參照的是股市和黃金：上證從2007年的6200點下跌，至今8個年頭；黃金下跌3個年頭在下跌通道之中，其中黃金從形態看跌5個年頭以上無懸念。最有說服力的是它們都經歷瞭所謂"斷頭鍘刀"式的暴跌過程！

學員有兩種典型的僥幸心理自我安慰：一是政府會救市。本屆政府是"市場起決定性資源配置"論者，所以別指望政府會輕易出手；退一步來說，限購取消、政府救市，短期自然有用。但別忘記：當年限購擋不住房價上漲，取消限購怎麼能擋住房價下行呢？

有的學員強調他所在的城市特殊，或能逃過一劫。筆者送瞭他一句成語：覆巢之下，焉有完卵。

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陳金富臺灣買樓的陷阱

安傢獨傢約稿_陳金富

臺北地產圈熱門話題是2010年有一"美商"公司向臺北知名的建設公司美孚建設購買興建中的位於內湖的整棟33000平米的工業大樓，以約4萬6千人民幣一平米簽約。事後，該美商公司發現上當瞭，價錢貴瞭100%左右，雙方協商許久無果，沖突近日終於浮上臺面，外界才得知此一交易。

該美商公司，其實是一傢大陸私人企業在美國的公司。此事透露出一些訊息，同時也有許多值得對臺灣房地產有興趣讀者借鑒之處。

多名地產界友人閑聊時第一個反應是美孚建設賺翻瞭！但此訊息顯示，大陸資本，已經透過第三地，悄悄在臺灣獵地、獵樓。這不是第一件大買賣，今天這傢公司栽瞭這大跟頭，仍會有大批大陸資本，蜂擁入臺來買。臺北忠孝東路、敦化南路口街角黃金店鋪，就是大陸亨得利表行，該公司前兩年在臺北四處獵樓，參加公開投標，也獲利許多，相關新聞報導篇幅都不小。又是一個大陸資本在臺灣買房地產知名案例。

既然這麼多人有興趣在臺購置房地產，那《安傢》雜志就有責任教導大傢如何不吃虧取得臺灣房地產。

我們還是由前述交易談起。首先，該起交易是由兩傢公司老板直接洽談交易，而後大陸方的老板便交給臺灣經理人繼續協商，臺灣美孚建設彭姓老板便許諾給該公司經理人和中介商們巨額傭金、回扣，以此收買這些人，因而把價格墊高，大陸籍老板不明就裡，完全相信臺籍經理人找的估價公司做的鑒價報告，且在不熟悉臺灣交易制度下，就簽下合約，並付出約2000萬美金的簽約金。

這段交易流程，充分顯示該公司在臺灣是"請鬼捉藥單"，自己的經理人背叛瞭自己公司，被高價傭金收買瞭，而老板又完全信任自己的經理人，因此陷入古老的訓語：會騙你的，都是自己人！

此案還有一個令買方在法律上陷入困窘的，就是鑒價報告。臺灣房地產的鑒價報告公信力向為各界詬病，而類似美孚建設公司這種大公司，很容易影響鑒價公司人員。該地區在兩三年前被鑒價到約46000人民幣一平米，無異天價。盡管這兩年臺北地產稍有上漲，也還遠低此一價格。

後來該美商公司處理善後人員用網絡搜查，方知該地區價格應隻有簽約時的一半，再二順位房貸利率貸款全省皆可處理經人告知，臺北房產中，最貴的是商鋪，其次是住宅，再次是商業辦公樓，最差的就是工業大樓，該交易他們是以內湖區好地段住宅房價，買到內湖偏僻區的工業大樓！

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內容來自sina新聞

沉默的大多數在吶喊新型城鎮化拒絕忽視農村

中國鄉村規劃設計院院長、三農問題專傢李昌平在談及城鎮化問題時，不由得想起自己生活在農村的父親。"一個生活在大城市的人，消耗的資源是小城鎮的數十倍，我每天消耗的資源可能是父親的100倍。"7月13日，李昌平在"從化獅象村啟示--2013年中國新型城鎮化發展論壇"上說。

這常常讓他懷疑，需要從數千公裡以外供給水、運輸電，每天產生無數垃圾的大城市是否可以持續。過去近30年的城鎮化進程中，大城市比農村獲得瞭更多的發展機會和資源傾斜。城鄉二元體制下，農民工雖然在城市居住，但享受不到城市居民的基本權利。

"這樣的不平等是人為造成的。"國務院發展研究中心社會發展部巡視員林傢彬說，改革的方向是打破不平等，"人"的城鎮化，必須正視農民的權益，重視小城鎮的發展，以剝奪農村求發展的模式應該停止。

與很多人觀點不同的是，國務院參事張虎林此前在本報主辦的另一次論壇強調，三農問題才是中央推進新型城鎮化戰略的出發點，"為三農問題制定的政策，必須圍繞農民這個主題來采取措施"。

星河灣援建的廣東從化獅象村模式，受到瞭7月13日與會專傢的一致肯定。

"偽城市化"危機小額信貸銀行比較

中國國際城市化發展戰略研究委員會2日在北京發佈"2011年中國城市化率調查報告"稱，2011年，我國戶籍城市化率為34.71% ，到2020年才能達到50%。而根據國傢統計局數據，2011年我國城鎮常住人口的比例已達51.27%。這中間的差距，被有的專傢稱作是城市化與"偽城市化"的差距。而要填平其中的鴻溝，一個重要的著力點就是，推動新型農村建設向城鎮化邁進。

林傢彬透露說，李克強去年一年時間裡曾五度要求國務院發展研究中心調研"新型城鎮化"。他舉例說，去年9月，李克強在省部級領導幹部推進城鎮化建設研討班學員座談會上指出："城鎮化事關中國現代化建設，是轉變發展方式、推動區域協調發展的重要推力，是擴大內需的最大潛力所在，也是解決三農問題的重要途徑"。去年12月的中央經濟工作會議上，對於新型城鎮化內涵的官方說法是，要把生態文明理念和原則融入城鎮化的全過程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。最近李克強總理又指出現階段新型城鎮化是以人為核心的城鎮化。高層對於城鎮化的認識正在不斷深化。

林傢彬指出，經過大半年的呼籲和反思，高層也已經意識到，如果還是像過去那樣，由政府主導，把城鎮化納入政績考核體系，勢必就會形成由政府占用農民宅基地，"逼"農民進城的現象。"這是一種令人擔憂的模式。"林傢彬說。

城鎮化應該是經濟發展的提升，工業化進程的自然呈現，不應該作為一項工具進行使用。不可忽視的是，過去幾十年，中國城鎮化質量很低。用北京大學光華管理學院教授、北京大學經濟政策研究所所長陳玉宇的話說就是，中國的城市化主要是增長速度慢、城市結構不合理、產業格局不合理、城鄉差異加大、城市治理結構不合理等五大問題。

用數據來表現，即是34.71%與51.27%的區別。第六次人口普查數相比，戶籍非農人口與城鎮人口相差20594萬人，人口比例相差15.51個百分點。這就是飽受專傢詬病的"偽城市化"。大量農村人口在短時間內變為城鎮常住人口，身份的轉換並未給他們的生活帶來實質的改變，他們依然徘徊在城市，既享受不到城鎮人口應有的福利，也無法得到原有城鎮人口的身份認可，仍要遭受各種歧視，長期輾轉中，他們的各項政治權利待遇無法實現。

但林傢彬認為，從最開始從拉動內需的角度談城鎮化，到提出以人為核心的城鎮化，高層對城鎮化的認識已發生瞭變化。他表示，新型的城鎮化應該是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調互促共進的城鎮化，是社會公平和諧，經濟持續增長，資源有效利用，環境友好保護，智慧城市創建，空間結構合理，六位一體的城鎮化。

為什麼會出現偽城市化的現象？林傢彬在接受本報記者采訪時指出，主要是人為設置的障礙阻止瞭農民的市民化。

他表示，農民工雖然在城鎮居住半年以上就被統計為城鎮常住人口，但在現行戶籍制度及其相關制度安排的限制下，他們基本上享受不到社會保障、子女教育等諸多市民所享有的權利。不僅城市中的原有戶籍人口沒有把農民工作為城市的一員，農民工的大多數自己也沒有對所居住的城市產生歸屬感。城市政府在享受大量農民工勞動所帶來的經濟活力的同時，卻因為有城鄉二元的戶籍制度，而不必為他們的基本權利保障而支付成本。在沒有制度強制的條件下，城市政府也很難產生支付這種成本的意願。

其次是勞動者的權利缺失。由於在過去勞動力供大於求的態勢下，企業經營者形成瞭盡可能利用事實勞動關系來實現勞動力成本最小化的行為模式，大部分農民工都沒有與雇主之間建立穩定的勞動關系。因此，農民工在勞動報酬、勞動安全衛生保護、休息、社會保險和福利、接受職業技能培訓、提請勞動爭議處理等方面都處於不平等的境地，難以主張其正當權利。特別是由於農民工因此而難以形成穩定的職業發展預期，從而對其在城鎮定居形成重要的障礙。

最重要的是土地財產權利的缺失。由於在現行土地制度之下，農民不能自由處置其名下的宅基地、承包地，而離開農村到城市落戶通常需要無償放棄宅基地和承包地，這意味著一大塊利益的損失，越是經濟發展水平高的地方損失的利益就越大，這也使得許多農民工對落戶城市敬而遠之。

林傢彬還建議，應加快農村土地產權制度的改革，形成產權清晰、權利平等、成果共享的城鄉一體化新格局。通過對農村承包地、宅基地、山地、草場等資源的確權、登記和頒證，賦予農民土地等所有資源完整的、有法律保障的使用權、收益權和轉讓權。

但是，農民是否一定要去城市中生活？李昌平認為新型城鎮化不是強迫農民被"城市化"、被迫上樓，而是自由選擇的權利

由農民自由選擇，到底是留在城市，還是農村。但前提是，必須實現公共服務均等化，簡而言之，人人都能享受到公共服務，享受的機會是平等的。

在新型城鎮化戰略之下，農村本身也可以獲得新的發展機會，變成更具魅力的農村。城市學者柳軍指出，魅力農村意味著，不僅農民可以居住好的房子，還要有可持續經營的產業，跟城市接近的生活方式。參觀星河灣援建的從化獅象村後，柳軍頗有感觸地說，已經有一些年輕人考慮回農村來發展，農村重拾對年輕人的吸引力。

顯然，如果既能享受到基本公共服務，就業又有保障，住房條件也與城市人差不多，卻擁有比城市難覓的自然環境、空氣和水，有幾個農民願意跑到大城市裡去？星河灣集團相關負責人對本報記者說，獅象村未來呈現的正是這樣的圖景。

農村發展的新模式

在新城鎮化背景下，新農村應選擇怎樣的發展路徑？

李昌平建議，可以把養老事業放在新農村建設中統籌考慮，使養老問題和農民問題兩個難題互為促進，同時解決。一方面，將城市老人的財產優勢轉變為在農村養老的消費優勢；另一方面，將農民的土地、物產、生態、勞動力等優勢轉變為服務養老的養老產業優勢。以鄭州為例，假設一對城市老人的財產為100萬元，每月退休金為3000元，如果在城市養老，兩人3000元退休金是相當拮據的。如果這對老人將城市的住房出租或賣掉，到農村養老，就能在環境優美的地方過上衣食無憂、服務周到的生活。

城市老人到農村養老可為其所在的農村帶來服務業發展機會，可解決農民就業問題；同時也可解決本村和周邊村莊的養老房貸二胎房貸二胎試算怎麼貸款比較會過件難題--將"養老村"所得收入的一部分用於解決農村老人的養老問題。

王志綱工作室戰略研究院副院長雲亮所期望的新型城鎮化，是一個開始，中國大地上出現真正意義上的小鎮，真正意義上的鄉村，而不是以土地城市化為終點的農村。"城市人到農村不想再看到一個經過建設，像城市一樣的農村，他們想要看到傳統，看到生態。"

星河灣集團帶來的啟示是，作為開發商，可以以新的身份參與城鎮化建設。盡管在北京大學公共傳播與社會發展研究中心負責人師曾志眼裡看來，星河灣以慈善扶貧的方式幫助獅象村，體現瞭一個企業無私奉獻的社會責任感，這種做法也許無法在全國范圍內大規模推廣，但開發商可以帶來很多獨特的資源，如廣大業主與農村的對接。

"星河灣有大量的業主，他們有返回農村、消費農村的趨勢，這一批業主也有參與公益的可能性，可以將企業行為轉化為社區行為，強化可持續性。"雲亮說。

最為專傢們稱道的，是星河灣為獅象村所做的產業安排。星河灣集團在捐建款中安排瞭經濟發展基金3000萬-4000萬元，用於發展本地畜禽養殖、菜圃種植及旅遊業。比如畜禽疏菜水果，僅星河灣在全國各地的業主和星河灣酒店，就是一個很大的消費市場。

專傢指出，李克強總理對農村和小城鎮的發展是非常重視的，最近半年他三次在國內的考察，兩次是到河北和廣西的農村，一次是去瞭江蘇的小鎮，意向很明確，那就是，新型城鎮化將重點向新農村和小城鎮傾斜。而從化獅象村正好為新農村和新型城鎮化提供瞭一個可供借鑒的范例。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-18/08572301431.shtml

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